大连万达商业管理集团股份有限公司主体与相关债项2018年度跟踪评级报告.docx

万达商管 2018万达商管 2018 年度跟踪评级报告 PAGE PAGE 14基本经营（一）主体概况与公司治理公司前身为大连万峰房地产开发有限公司（以下简称“万峰地 产”），成立于 2002 年 9 月 16 日，初始注册资本为 1,000 万元。2018年2月2016年8月公司由大连万2014年12月 2016年8月15日， 达商业地产股份有限公司变2009年12月 公司在香港联 公司临时股东大 更为现名，并会及H股类别股 办理完成工商2002年9月 公司改制为股 合交易所有限 东大会通过公司 变更登记手续。公司（以下简 自联交所撤回H份有限公司， 称“联交所”） 股上市的决议。公司成立，初始 股本增至人民 上市，简称 2016年9月20日注册资本为 币36亿元，万 “万达商业”， 下午4时，公司1,000万元，股 达集团及王健 股票代码为 正式从联交所退东为大连万达房 林分别直接持 3699.HK。 市。地产有限公司和 有58.16%和大连一方地产有 7.39%的股权。限公司，出资比例各为50%图 1 公司发展沿革数据来源：根据公司提供资料整理经过多次股权和注册资本变更，截至 2017 年末，公司注册资本45.27 亿元，纳入合并范围的一级子公司共 290 家。2018 年 2 月 22 日，公司由大连万达商业地产股份有限公司变更为现名，并办理完成 工商变更登记手续，取得由大连市工商行政管理局颁发的更新《企业 法人营业执照》。2017年末2017年11月23日13家文旅项目公2017年10月20日 司（对应12个文公司与富力地产 旅项目）、70家2017年7月19日 公司与富力地 签订新的补充协 酒店及大连万达议，转让标的剔 中心写字楼等已2017年7月10日 公司与富力地产 产签订补充协 除烟台万达文华 不再纳入公司合议，转让标的 酒店70%权益， 并报表范围。及融创房地产分 剔除3家酒店， 转让价款由公司与融创中国 别签署转让协议， 增加1栋写字 192.05亿元调整签订文旅城及酒 富力地产以 楼，转让价款 为189.55亿元。店转让协议，拟 199.06亿元收购 由199.06亿元以295.75亿元转 77家酒店，融创 调整为192.05让13个文旅项目 房地产以438.44 亿元。91%股权， 亿元收购13个文335.95亿元转让 旅项目91%股权。76家酒店。图 2 公司资产重组情况数据来源：根据公司提供资料整理公司依照《中华人民共和国公司法》等相关法律法规建立健全公司治理结构。公司已设立董事会及提名委员会、薪酬与考核委员会、 战略委员会和审计委员会四个董事会专门委员会。其中董事会由九名董事组成，对股东大会负责，包括三名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事，新董事提名由委员会和薪酬与考核委员会提名并向董事会推荐，经股东大会批准。公司设董事会秘书一名，负责相关证券事务。同时公司设总裁一名，副总裁若干名，协助总裁工作， 设财务负责人一名，总裁、副总裁及财务负责人由董事会聘任或解聘。 公司设监事会，由三名监事组成，向股东大会负责。公司各董事、监事、及高级管理人员满足相关法律法规的任职资格要求。公司已进入第四次转型期，即从国内企业转向跨国企业、从房地 产为主转向服务为主，目标成为国际知名的全球物业开发商、业主及 运营商，推行以“轻资产”为主的开发模式。同时，公司将继续积极 提升资产管理能力，提升现有物业价值以及其对潜在租户及客户的吸 引力，最终实现业务的可持续发展。（二）盈利模式公司主要从事以搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、开发 及运营管理，对部分开发业态持有、运营，对部分业态予以销售。投 资物业租赁及管理是公司主要发展的业务板块，在收入和毛利润中持 续提升，物业销售为公司收入和毛利润的主要来源。其他77.44 %其他77.44 %投资物业租赁及管理18.18 %酒店运营4.37 %图 3 2017 年公司营业收入构成情况数据来源：根据公司提供资料整理2017 年，根据业务发展现状及未来业务规划，公司对营业收入划分进行调整，将原主营业务中的物业销售转入其他业务；随着公司 逐步去房产化，未来投资物业租赁及管理将是公司收入和毛利润的主 要来源。（三）股权链截至 2017 年末，公司注册资本 45.27 亿元，其中内资股普通股387,480.00 万元、外资股普通股 65,254.76 万元；大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”）持有公司股份 197,900 万元，占股本比例 ，王健林直接持有公司股权 28,250.00 万元，占股本比例 ，并通过万达集团和大连万达稳泰管理咨询合伙企业（有限公司）分别持有公司 43.712