策划助理培训课件之踩盘.pptVIP

7、客户信息 1、项目基本信息 2、项目规划 3、营销节点与活动 4、推货量与消化量 5、整体价格走势 6、户型配比与结构优劣 1、项目基本信息（总建，占地，容积率，户数） 浙江南方建筑设计有限公司 建筑设计 金星大道与桐梓坡路交汇处东北侧 项目地址 杭州公元复兴物业管理有限公司 物业管理 1.50元/平方米·月 物管费 一房、二房、三房、四房、复式 户型区间 一房33-80平米 主力面积 电梯小高层 物业类型 44% 绿化率 3.6 容积率 1123户 总户数 13万平方米 总建筑面积 57亩 占地面积 湖南中嘉房地产开发有限公司 开发商 案例：郡原广场 2、项目规划（建筑规划、景观园林、交通组织等等） 风车式围合建筑布局 中央广场，四大业态 合理风车式围合布局，构成一个围而不闭，开而不乱的开放式社区，并以及以高大银杏所组成的中央树阵广场，营建出地域范围内具有地标性的建筑群落。 银杏广场 4栋24层 纯板式建筑 12*12*12 商务BOX 酒 店 整体景观规划 四幢建筑围合形成了110米*85米的大型中央广场重点突出了城市生态的理念，由60棵15米高的银杏树组成树阵广场，具有极大的视觉震撼力，带给消费者与众不同的休闲体验。 万平米中央广场 60棵银杏树几何排列 整体建筑风格 高品质的纯正德国现代建筑，现代、简约、理性。遵循简洁明快，富有理性色彩的原则，利用通透的玻璃、富有肌理的实墙面，以及必须的功能构件（包括阳台及栏杆、百页等），用最简约朴素的建筑语言，创造出一个完整的人性空间。 纯正德国现代建筑 3、营销节点与活动 4、推货量与消化量 5、整体价格走势 6、户型结构与配比 7、客户信息 重点阐述： 3、营销节点（面市、蓄客、开盘时间，营销主题与活动） 样板房开放 秋季房交会 一批开盘庆典 产品品鉴会 外展点开放 营销主题 创新空间揭幕，现场火热，但营销目的不明确 展台规模大，同时展出已建、代建多个项目树立开发商品牌实力 客户集中河西区域占60%，企业白领，中青年教师为主力 市场培育，谈话式评审会，形式创新 项目正式亮相 点 评 “郡原点亮广场生活”亮灯晚会 基础施工 溁湾镇通程商业广场 07.7.10 创新品质评审会暨现场认筹优惠活动 10层 喜来登酒店四楼宴会厅 07.9.7 当日销售240套房源，销售率79% 19层 郡原广场营销中心 07.9.23 现场购房重大礼优惠 1，2栋接近封顶 长沙红星国际会展中心 07.10.26 非常6+1 基本封顶 郡原广场营销中心 07.12.18 营销活动 工程进度 地 点 时 间 案例：郡原广场 问：研究竞争对手营销节点、活动目的是什么？ 答：1、及时关注，知己知彼； 及时洞察各楼盘最新动态，明确竞争对手目前营销进度、活 动形式，活动效果以及客户的认知情况。 2、把握时机，优先切入 对于自己，根据市场情况与竞争对手现状，及时调整策略或 按兵不动。 如：为抓住营销战机，催促工程进度，样板房加速施工，楼 盘实景绿化营造。 对策划的意义： 动态掌握 及时掌握各楼盘动态，为自己楼盘选准入市、认筹、开盘的最佳时机 扬长避短 对各营销活动进行效果评估，使自己在做营销活动时扬长避短 判断竞争楼盘市场热度 客户分析 通过活动分析客户对竞争对手项目认知度、信任度、火热度 热度高：避其锋芒 借势造势 客户截流 热度低：扬长避短 差异区分 拔高形象 4、项目推货量与市场消化量 案例：沁园春·御院 46% 180（认筹） 392 40-85㎡ 一 房 100% 4 4 220㎡以上 复 式 1130 266 600 80 销售套数 80% 95% 93% 100% 销 售 率 1400 280 644 80 套 数 140-160㎡ 100-140㎡ 90-110㎡ 面积区间 合计 四 房 三 房 两 房 房 型 一期（一批）开盘时间：2007年8月11日 一期（二批）开盘时间：2007年9月23日 问：研究竞争对手推货量（包括未来）与消化量有什么作用？ 答：1、单个楼盘：推货量受工程进度、蓄客效果、市场行情影响，而消化量表明市场对此楼盘的接受程度。 2、区域角度：通过研究各楼盘的推货量和消化量，可以推导出该区域的市场饱和程度，而未来推货量利于我们判断该区域在未来一段时间内市场的货量情况。 对策划的意义： 见缝插针，节节推进