房地产行业测算棚改货币化对于地产销售的影 响：细思寻辨，探源求真.docxVIP

若出现排版错位，数据显示不全等问题，可加微信535600147，凭下载记录获取PDF版目录索引 HYPERLINK \l _TOC_250006 棚户区改造：解决库存问题的居民住房保障政策 3 HYPERLINK \l _TOC_250005 棚改资金来源分析：PSL 对货币化安置比例无直接影响 5 HYPERLINK \l _TOC_250004 棚改货币化安置对于全国商品房市场的影响 8 HYPERLINK \l _TOC_250003 全国范围：货币化安置对于全国商品房市场影响约为 12% 8 HYPERLINK \l _TOC_250002 分线城市：一二线影响 6%，三四线影响 15% 10 HYPERLINK \l _TOC_250001 各省及区域：北方及西部影响比例较大，沿海发达区域影响较小 12 HYPERLINK \l _TOC_250000 对房企的影响：对龙头企业的影响在 10%左右 14图表索引图 1：全国棚改计划量（万套） 3图 2：货币化安置策略“二维”解决库存逻辑图 3图 3：全国商品住宅中期库存规模及去化周期 5图 4：全国商品住宅短期库存规模及去化周期 5图 5：棚改投资每年的投资结构结构（2012-2017 年） 5图 6：政策性银行棚改贷款规模与 PSL 的关系及占比（亿元） 6图 7：央行对政策性银行PSL 贷款额 7图 8：央行通过发放 PSL 支持棚户区改造流程 7图 9：全国棚户区存量及去化周期 8图 10：各省 2016-2017 年棚改货币化安置比例 8图 11：棚改货币化安置面积测算方法 9图 12：17 年和 18 年一二线城市棚改计划量（套数） 10图 13：2017 年棚户区改造分线规模占比 11图 14：测算分线城市棚改货币化对销售影响（17 年，假定购房率 70%） 11图 15：2017 年棚户区改造分区域规模占比 12图 16：各省棚改计划量（万套）及同比 12图 17：测算货币化安置影响及销售增速关系（17 年，假定购房率 70%） 13图 18：测算分区域棚改货币化安置对销售影响（17 年，假定购房率 70%） 14图 19：测算各省三四线城市棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例（17 年， 假定购房率 70%） 14表 1：棚户区改造相关政策及新闻 4表 2：棚户区改造各项资金来源 6表 3：测算棚改货币化对商品房销售的影响（17 年） 9表 4：测算分线城市棚改货币化对商品房销售影响敏感性分析（17 年） 10表 5：测算棚改货币化安置面积占销售面积的比例（17 年，假定购房率 70%） 11表 6：测算分区域棚改货币化对商品房销售影响敏感性分析（17 年） 13表 7：测算样本房企分线货值储备金额/面积占比及棚改货币化影响 15棚户区改造：解决库存问题的居民住房保障政策棚户区改造作为我国一项城镇保障性安居工程，最早开始于辽宁省，2005年建设部编制东北三省棚户区改造计划，2008年末发改委提出全国范围内开展3年改造棚户区220万户的规划。从2009年到2013年全国一共完成棚户区改造1364万套，主要以实物安置的方式实施，投资主要由地方财政支持。根据2014年认定的棚改规模， 预计2020年末棚改任务可基本完成。从2014年开始伴随着较为严重的三四线城市商品房库存问题，国家提出了通过货币化安置的方式代替实物化安置的调整措施，一方面避免重复建设产生更多的库存问题，另一方面，通过引导棚改居民购买商品房，协助解决商品房库存问题。2014-2017年全国总共拆除棚户区住房2250万套，2015-2017年平均每年600万套左右。图1：全国棚改计划量（万套）700600580 600 600 580500400300300 304470460 46020010002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E棚改计划量（万套）数据来源：住建部，广发证券发展研究中心图2：货币化安置策略“二维”解决库存逻辑图货币化安置非货币化安置货币化安置政 府 政 府回迁及被保障人员建设企业保障安居住房商品住宅回迁及被保障人员商品住宅数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心从安置方式来看，早期棚户区改造多以实物安置为主，流程为政府对棚户区采取拆除新建、改建（扩建、翻新）、综合整治等方式进行改造，而安置房屋采取原地重建或异地建设相结合，属于保障性住房政策一部分；而货币化安置的流程为政府掏钱把旧房子拆掉，居民可选择自由支配补偿款、自购商品房以及接受政府提供的收购房源等三种货币化安置方式。货币化安置可兼顾保障性和政策实效性，同时也会降低政府行政成本，提高安置效率。表1：棚户区改造相关政策及新闻时间部门相关文件相关内容