房地产行业2018下半年投资策略：城市发展及融资角度看集中度提升.docxVIP

若出现排版错位，数据显示不全等问题，可加微信535600147，凭下载记录获取PDF版 投资案件 结论和投资建议 建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产，招商蛇口，万科 A；二线中型房企受益城市发展、深度布局 城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，蓝光发展，阳光城，金科股份， 荣盛发展。同时看好租赁政策落地，关注 ABS 及 REITS 制度后续推进，建议关注：光 大嘉宝，世联行。 原因及逻辑 房地产调控不会全面放松，坚持“房住不炒”，限购限贷持续，限价略有松动； 商品房销售规模保持在 15-17 亿平米，整体保持平稳发展； 融资渠道持续收紧，房地产行业维持紧信用背景。 有别于大众的认识 行业规模难以增长的背景下，行业集中度有条件大幅提升，拿地与融资门槛大幅提高，融资向央企国企和规模房企集中； Top10 权益销售额集中度有一倍成长空间，预计从 20%增长至 40%； 在二三线布局城市中，排名 top11-50 的城市数占比较高的房企成长空间更大； 融资压力较大时，是行业集中度提升的关键时刻，4Q2018、3Q2019 和 2020 年底是房企偿债高峰，行业格局有望加速洗牌。 核心假设风险 房产税出台对房地产市场供给与房价走势的影响超出预期； 货币政策宽松减缓集中度提升的进程。 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _TOC_250011 从垄断竞争到“不鼓励”过度竞争 6 HYPERLINK \l _TOC_250010 理论上房地产是一个垄断竞争型行业 6 HYPERLINK \l _TOC_250009 边际变化：政府管制，即“不鼓励” 过度竞争 7 HYPERLINK \l _TOC_250008 从城市发展阶段看集中度提升空间 8 HYPERLINK \l _TOC_250007 “因城施策”对应城市发展阶段分化 8 HYPERLINK \l _TOC_250006 历史回溯：不同城级的集中度提升路径 9 HYPERLINK \l _TOC_250005 竞争格局决定投资机会：结构调整+区域布局 12 HYPERLINK \l _TOC_250004 从融资角度测算中小房企何时退出 14 HYPERLINK \l _TOC_250003 房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点 14 HYPERLINK \l _TOC_250002 融资向上市公司、央企、规模房企集中 15 HYPERLINK \l _TOC_250001 融资压力较大时，行业有望加速洗牌 16 HYPERLINK \l _TOC_250000 关键结论与投资建议 18 图表目录 图 1：香港 CR10 为 70% 6 图 2：日本 CR10 为 40% 6 图 3：美国 CR10 为 30% 7 图 4：深圳 CR10 为 45% 7 图 5：2017 年中国房企 top10 权益销售金额集中度 19.6% 7 图 6：12-14 开发投资额增速，上海广州差距不大 9 图 7：15-17 开发投资额增速，广深与北上差距明显 9 图 8：一线城市销售额集中度变动 9 图 9：一线城市销售均价同比变动 9 图 10：二线城市销售额集中度变动 10 图 11：二线城市销售均价同比变动 10 图 12：三四线城市销售额集中度变动 11 图 13：三四线城市销售均价同比变动 11 图 14：三重发展阶段，集中度上行方兴未艾 11 图 15：一线城市 TOP10 房企相对集中度差值 12 图 16：TOP10 相对 TOP11-50 增速，销售面积集中度提升是核心驱动动力 12 图 17：76%的地产融资额在 30 强以外的房企手中 15 图 18：2017 年融资余额集中度低于销售金额集中度 15 图 19：按销售规模自左向右降序，销售规模较大的房企，银行贷款占比一般较高15 图 20：一般的，银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低 15 图 21：从银行非标倒算房地产非标余额约为 4.7 万亿（万亿元） 16 图 22：通道类业务金额占比（万亿元） 16 图 23：2017 年房企到位资金中约有 3.4 万亿来自非标融资 18 图 24：非银贷款增速与自筹资金增速自 2017 年拉开差距 18 表 1：分城级看房地产市场发展阶段 8 表 2：一线城市 TOP10 房企变动情况，国进民退，资源整合 12 表 3：2017 年 27 城房企销售额排行统计 13 表 4：2016 年 10 月以来关于融资的调控政策的梳理 14 表 5：信用债发行主体以上市公司、中央国企、销售 TOP30 和资产千亿以上房企为主 ..........