上海房地产泡沫的经济学研究及其治理-economic research on shanghai real estate bubble and its control.docxVIP

学位论文独创性声明本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。作者签名：日期：学位论文使用授权声明本人完全了解南京财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定。作者签名：导师签名：日期：第一章绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景房地产业是拉动我国国民经济增长的重要“引擎”之一，同时也是一个与诸多产业高度关联的产业，它的发展不仅能够加速固定资产投资和居民消费的快速增长，而且也能带动其他相关产业的发展，为整个国民经济的发展与繁荣做出了重大贡献。但是，房地产业又是最易导致泡沫经济运行的行业之一，泡沫化的不断膨胀甚至破灭将会对国民经济的发展产生巨大的危害，最终将严重影响经济的发展和社会的稳定。房地产泡沫是泡沫经济的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是一种由于投机行为所引起的房价严重脱离市场基础价值、脱离有效需求而持续上涨的状态。由于房地产产品的生产周期较长，短期内难以达到供求平衡，因而很容易成为投机的对象。又因为土地的稀缺性、固定性、不可替代性等一系列原因，地产又极易成为最常见的泡沫载体，两者投机的融合最终将加速房地产泡沫的出现。最早可考证的房地产泡沫是发生于大萧条前期美国佛罗里达州的房地产泡沫，此次房地产投机狂潮诱发了华尔街股市崩盘，并最终导致1929—1933年资本主义世界的经济大危机；而历史上影响时间最长的房地产泡沫是从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破灭的日本地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭至今，日本经济始终没有走出萧条的阴影；最近的房地产泡沫是美国新世纪以来的房地产泡沫，房地产业的过度投机行为和过度超前的消费行为，在复杂的金融衍生品创新中，美国次贷危机爆发，最终引发全球经济的衰退。通过对房地产泡沫破灭案例的研究，我们发现如果忽视对房地产泡沫化的控制可能危及本地区、本国乃至全球的社会稳定和经济发展，引发全球性的金融危机、生产和消费危机，甚至于诱发政治叛乱和社会动荡。上海房地产市场是中国城市中容量最大的市场之一，自1998年我国实行住房改革以来，房地产业已经逐渐成长为拉动上海经济增长的龙头产业。而随着上海房价的不断攀升，房价已经逐渐超出了普通百姓的承受能力，房地产泡沫化越来越严重。2008年次贷危机以来，国民经济发展缓慢，购买力严重下降，而房地产业却突飞猛进，房地产价格不降反升，房地产泡沫化形势极其严重，若不予以防控而任其发展，一旦泡沫破灭不仅会给长三角地区经济的发展产生重大消极影响，甚至会产生连锁反应拖垮整个国民经济的发展。毋庸置疑，上海房地产泡沫化进程正在加速，因而，研究上海房地产市场的发展现状，对于上海市乃至全国房地产业的发展都有十分重要的意义。为了不重蹈美日房地产破灭的覆辙，我们有必要研究房地产泡沫的形成机制、结束机制以及规制政策，通过对房地产泡沫化程度的测度，为地方政府防范房地产泡沫破灭以及房地产破灭以后的规制行为提出合理有益的政策建议。最终确保房地产市场的稳定，国民经济的安全。1.1.2选题意义1.理论意义本文在分析大量国内外大量案例的基础上，运用经济学基本原理全面地分析上海房地产泡沫的成因，并试图通过对房地产泡沫的测度分析得出衡量房地产泡沫化程度的标准，进而对上海乃至长三角地区房地产泡沫化问题进行相应的定量分析和定性分析，为地方政府预防泡沫化破灭的规制行为提供有益的理论支撑。当前，学术界对房地产泡沫的分析多倾向于定性的语言描述，而缺乏深入地运用经济学的基本理论对房地产泡沫的形成机制、结束机制、规制机理的研究，因而，本文的研究重点还是有一定理论意义的。2.现实意义上海的经济增长对全国经济的发展具有强大的引导作用和长期的拉动作用，是拉动中国经济腾飞的三大引擎之一。而在本地区经济增长中，投资尤其是以房地产投资为主的固定资产投资对本地区经济增长的贡献率却很大，所以维持房地产经济的健康发展对整个上海地区的经济增长有着巨大的现实意义。近年来，上海房地产业发展迅猛，并且带动了相关产业的迅猛发展，已成为本市乃至本地区经济发展的重要引擎之一。但随着行业升温、房价普涨，房价增速已超过居民收入增速数倍，泡沫化现象愈来愈严重。2008年次贷危机以来，经济增长减速，居民收入下降，而房价却在上升，上海市正面临着房地产泡沫进一步膨胀甚至破灭的危险。美日房地产泡沫破灭的前车之鉴警示我们，必须高度关注房地产泡沫的膨胀状况及其变化趋势，对其进行适当的引导，防止恶性泡沫破灭现象的发生，从而遏制其对社会可能产生的巨