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KPI和CPI绩效指标在项目管理中应用 　　摘要：如何利用绩效指标，加强对项目公司的管理和考核，已成为房地产项目开发过程中需要不断探索和应用的重要内容。这里就绩效指标中的KPI指标和CPI指标在房地产项目管理中的应用作一探索。 　　关键词：KPI指标；CPI指；房地产项目管理 　　KPI（Key Performance Indicators）译为关键绩效指标，是指企业宏观战略目标决策经过层层分解产生的可操作性的战术目标，是宏观战略决策执行效果的监测指针。 　　CPI （Common Performance Indicator）译为一般业绩指标，指影响公司基础管理的一些指标。体现对公司各层次的履行规定与职责的基础管理要求。CPI是KPI得以实现的保障，也是考核依据。其表现形式为可评价的指标和要求。 　　一.指标来源： 　　通过KPI指标可以衡量企业战略实施效果，其目的是通过战术目标达成不断增强企业的核心竞争力，持续取得高效益的目标。在具体的项目管理实践中，KPI指标体系的来源在于根据企业或项目开发战略，逐步分解与承接战略要项以及项目进度和关键绩效指标。CPI的来源是公司制度/流程和部门职能，是为了实现项目的预期目标，要求每个部门必须达到的一些基础性的东西；是确定部门和个人的责任和绩效标准指标。 　　二.绩效指标制定的原则： 　　为了达到绩效管理的目标，绩效指标制定需符合SMART原则： 　　1 明确性（Specific）：是指绩效考核要切中特定目标，不能笼统； 　　2 衡量性（Measurable）：是指绩效指标是数量化或者行为化的，验证这些绩效指标的数据或者信息是可以获得的； 　　3 可接受性（Attainable）：是指绩效指标在付出努力的情况下是可以实现的； 　　4 实际性（Realistic）：是指实实在在的，可以证明和观察； 　　5 时限性（Time-bound）：是指要注重完成绩效指标的特定期限。 　　企业在提取KPI和CPI指标时，为了符合SMART原则，指标可以从时间、成本、数量和质量四个维度进行提取。同时为了确保企业当前的战略目标顺利实现与保证未来组织实施的弹性，绩效考核指标可以按以下思路进行选定： 　　1 基于企业的战略目标和项目整体目标分解KPI指标：企业的远景是什么，项目要建成怎么样的项目，怎样保证项目开发各个环节的紧密衔接？为实现这些目标，应当如何将目标变为现实？在项目实际运行中，就牵涉到考核问题，做到什么程度才是达到“好”的标准？这些标准就可以成为KPI的待选指标。 　　2 从项目现实运行中必须达到的各项基础管理目标分解CPI指标：项目的业务流程是怎样的？业务流程上的相关部门、岗位应当如何承担起自己的任务？部门和岗位是否很好地完成了自己的任务？这些衡量的指标就构成了CPI指标库中的一部分。 　　三.指标的提取方法： 　　绩效管理过程中，项目的KPI提取是绩效管理的核心，项目的CPI提取是绩效管理的基础。与绩效考核指标的来源相对应，项目的KPI和CPI指标提取的方法有： 　　1.横向提取和分解KPI指标：主要是从项目开发的流程角度进行分解，分析项目开发各个环节在整个项目中的作用和重要程度，用确定项目关键节点的形式对整体项目进行分解，确定项目公司应当在何时完成何种任务、承担哪些责任？即PAST的KPI指标提取方法――工作流程分解法（Process Analysis System Technique）。 　　2.纵向提取和分解CPI指标：将项目开发过程中的一些基础性工作分解落实到项目公司具体部门。对于这些具体目标，围绕各部门职能定位从上到下进行目标分解，明确各部门具体应当承担哪些责任？即FAST的CPI提取方法――组织功能分解法（Function Analysis System Technique）。 　　PAST工作流程分解法：工作流程分解法主要是从项目流程的角度对整个项目KPI指标进行分解。通过分析项目的流程，确定项目的各个关键节点和目标，如：开工、±0.00、竣工、销售、成本、质量、利润 …… 。将各个关键节点和目标置于整个项目流程中去思考。它既是上一个节点的延续，同时又为下一个节点提供内部支撑。通过PAST分解，我们最终得到的项目绩效指标就有了一个明晰的主线，我们得到的项目绩效指标是前后相关的、互相支撑的。 　　? 鱼骨图分析法：鱼骨图（Fish-bone）是一种经典的问题分析方法，通过对项目流程的梳理，我们就可以准确地找到各个关键节点和目标在项目价值创造过程中所处的位置，发挥的作用，自然也就找到了项目公司的关键业绩领域KRA（Key Result Area）。 　　关键结果领域是一组确保达成业务目标的、不可或缺的、必须取得满意结果的领域。关键业绩领域