上海自贸区深圳前海对房产影响及释放出信号.docVIP

上海自贸区、深圳前海对房产的影响及释放出的信号 　　一、中国（上海）自贸试验区与房地产 　　中国（上海）自贸试验区改革发力核心目的在于推进贸易便利化，推动向离岸自由贸易、服务贸易转变，特别是离岸金融试点等，具体方案将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域开放政策。资本项目的管制放开、人民币自由兑换、贸易壁垒消除，再加上国内庞大的消费市场，使得上海对于有意深耕亚太、面向全球的跨国企业建设亚太总部乃至全球总部具有战略意义。不但上海国际金融、航运和贸易中心建设之路将迈开实质性步伐，上海自贸试验区也将形成可复制、可推广的对外开放的路径和模式经验，服务全国发展。 　　上海自贸区的国家层面意义与上海“四个中心”建设的提速，将使上海由区域型的大城市真正上升为平齐甚至超越纽约、伦敦的世界性大都会。这将显著提升上海楼市的整体价值，作为先导性要素的上海房地产投资开发价值面临战略重估，对上海楼市的影响也将长期而深远。 　　扩大服务业及总部经济是自贸区试点内容的重头戏，从以前只重视传统货物贸易向货物贸易和服务业并重转型，鼓励发展金融租赁、航运物流、国际贸易、专业服务及服务外包、文化创意和传媒、教育培训和医疗、公共服务、监测及维修等服务业，以及鼓励区域总部、区域运营结算中心、对外投资平台的建设建立。所以产业地产与商办物业将是自贸区及周边未来房地产发展的主要方向。 　　上海自由贸易试验区对房地产的影响与传导路径：先是金融、贸易自由政策出台后，自贸区企业数量增加，随之产业地产、商业地产需求也增加；此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升，更多企业将入驻自贸区，更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值；随着房地产发展的不断成熟，以及自贸区范围的扩大，开始对全市资源发挥配置作用，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣。 　　自贸试验区建设的重心在于产业，所以自贸区及周边的产业园及商业地产会先迎来机会，比如物流仓库、商务办公需求等，但住宅方面短期很难出现大幅飙升的情况。决定区域房价的还有供需比例、开发周期等因素，如果一个区域历史供给已经过大，那自贸区概念的影响短期内还不能体现出来。但从中长期来看，区域内因产业拉动而居民收入提高，区域新增就业人口密集度也会增强，会逐渐推动住宅价格上涨。从当前自贸区周边情况来看，受辐射的区域为外高桥板块、川沙板块、祝桥板块和临港新城板块。 　　外高桥土地市场比较沉寂，最后一幅宅地出让至今已经两年半，这将导致该板块的新房市场短期面临房源不足的局面。近两年来，外高桥地区的楼市成交结构正在向中高端转移。即将在9月启动销售的森兰雅苑二期，普通住宅起价4万元/平方米，别墅起价6万元/平方米。即使扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前上涨近15%。随着外高桥确定为自由贸易区，作为该板块实力高端楼盘的森兰雅苑，或将迎来更大收获期。 　　川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。目前板块新房成交均价2.2万元/平方米，与2009年同期相比，该板块房价涨幅远高于同时期全市的均价涨幅。随着自贸区批准建设，川沙板块楼市将进一步上行。祝桥板块的新房成交目前并不活跃，2009年至今在售商品房项目仅有1个，已基本售罄。因为板块主要承担物流运输任务，商业消费不足，住宅项目较少，因此土地市场和楼盘价格涨幅均没有明显异动。 　　临港新城目前在售楼盘有滴水湖馨苑、乾耀东港，从房价走势上看，两楼盘均价在1.3万元/平方米和1万元/平方米长期徘徊。临港由于位置较远、实体产业支撑不足、人口导入不够，板块共有18万平方米的新增供应未被市场消化。临港新城1.1万元/平方米的成交均价与外高桥、川沙、祝桥板块相比，价格洼地优势明显。自贸区建设长期看将带动人口聚集和产城融合，有望打破房源供过于求的局面，地区房价可能进入新的上涨通道。 　　二、前海深港现代服务业合作区与房地产 　　深圳前海深港现代服务业合作区定位为金融开放试验示范窗口，对外开放，先行先试。前海将重点发展金融、物流、信息、科技服务以及其他专业服务，主要内容包括进行体制机制的创新和现代服务业的集聚，努力发展成为香港和内地紧密合作的先导区。前海的发展逻辑是：首先集聚境内外的机构、人才和资金；其次是创新，即贯彻“前海22条”里的金融改革8条，允许前海探索人民币回流渠道，支持香港银行机构对前海的企业和项目发放人民币贷款，支持在前海注册、符合条件的机构在港发行人民币债券；然后，用好国务院批准的“先行先试”，在利率、跨境模式乃至监管体制上进行突破；最终阶段是实现“特定区域内、良好管控下的金融自由”。 　　前海发展现代服务业最直接的是推动对高端办公楼宇的需求；另外为了留住人才，也要满足他们对居住、商业、休闲娱乐的需求；如果解决了个人工作和生活问