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从法律角度论我国实行“以房养老”模式的可行性 　　摘 要：当今，我国逐步进入老龄化社会，如何更好地保障老年人的权利，使其安享晚年，成为我们亟待解决的问题。诞生于美国的以房养老模式，为我国养老问题的解决起了借鉴作用。 　　关键字：以房养老 老龄化 　　随着我国逐步进入老龄化社会，各种社会问题逐渐显现，老年人的增多，加大了子女的负担，如何更好地保护老年人的权益，使其老友所养、安度晚年成为了我们当今社会亟待解决的问题。而以寻求和建立养老保障新机制的以房养老模式的提出，正逐渐被中国所接受。 　　以房养老制度起源于荷兰，而它的发展兴起，是在美国。之后成为老年人享受高质量生活、改善生活环境、改变传统生活方式的主要途径。但我国并没有全面的推行这种模式，南京汤山温泉留园，在国内首次公开推出倒按揭性质的以房养老举措，引起较大轰动，而近日北京政府公布的《北京市十二五时期老龄事业发展规划》，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展以房养老试点业务，又一次引起了社会公众的广泛关注。那么我国是否具备了实施以房养老模式的条件，我国实推行以房养老模式究竟还有那些法律缺陷。以下笔者将重点探讨。 　　一．以房养老概述 　　（一）什么是以房养老 　　以房养老也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭。是指拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现有价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。① 　　（二）他山之石 　　1.美国的以房养老模式 　　美国以房养老模式的专业名称叫倒按揭，它是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。其共有3种模式： 　　HECM(Home Equity Conversion Mortgages)即反向住房抵押模式。其主要由银行、国有社保部门办理，房主能任意支配贷款的资金。 　　GSRM(Government-Sponsored Reverse Mortgages)即政府担保的倒按揭贷款模式。它与反向住房贷款抵押模式的主要不同就在于这种抵押贷款有固定期限。 　　PRM（Proprietary Reverse Mortgage）即专用倒按揭贷款。它由不同公司推出，发放贷款机构与住户共同享有房屋未增值收益，并要求住户至少保留住房资产25%-30%作为偿还贷款的保证。② 　　2.新加坡模式 　　新加坡模式的倒按揭，是指60岁以上老年人把房子抵押给政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，房价减去已支付的养老金总额交由其继承人。③ 　　二．我国实行以房养老模式的必要性 　　（一）我国未富先老背景下的必然选择。我国目前正处于社会主义初级阶段，虽然全国总体经济水平有了较大提高，具备了一定的国际竞争力，但是由于人口基数大，人均占有财富与世界上其他发达国家相距甚远，并且随着老龄化的到来，使我国出现未富先老的局面。为了更加有效合理的保障老年人的权益，减轻老年人及其子女的负担，以房养老模式成为了一种新的现实选择。 　　（二）有利于合理的分配公民资产，活跃消费市场。中国传统的消费模式是把大量资金用于住房、医疗、社保、存储的投入，从而造成住房富人，现金穷人的局面，居民有房住，无钱花，特别是对于60岁左右的老年人，往往拥有一套住房，而却没有多余闲散资金，而以房养老模式的实施，使老年人除退休金外又有了一笔额外的资金可供使用，在继续拥有房屋使用权的前提下，可以有更多可用于消费的资金，这不仅提高了老年人的生活质量，同时活跃了中国的消费市场。 　　三．我国实行以房养老面临的法律问题及对策 　　（一）我国实行以房养老的法律问题 　　1．以房养老的主体要求银行、保险公司等金融机构的参与，而我国现行法律法规规定，保险公司不允许混业经营。因此，保险公司不被允许做反向按揭业务。而国内银行机构在处置房产时，一般情况下都是抵债等不良资产，而不是主动地去买卖房产，所以对于反向抵押的房屋的处置成为了一个大问题。 　　2.我国07年《物权法》有关居民住宅使用年限的规定为70年，住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。但此规定的前提应该只适用于居民个人享有房屋所有权和使用权的情况。而以房养老模式，是要把所有权转让给相关金融机构，并且，对于很多60岁左右的老年人，他们的住房很大一部分都是单位分配，具体使用情况复杂，在此情形下，70年之后房屋的归属问题、金融机构履行的具体执行问题，都不明确。 　　3.以房养老模式要求个人让渡房屋使用关给金融机构，这就涉及到对房屋的面积、市值等问题，而我国现行法律法规中没有明确规定。