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化解房地产库存对策建议 　　化解房地产库存，已成为全国关注的焦点问题，并上升为国家战略。习近平总书记在2015年11月中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。李克强总理在2016年3月全国两会作政府工作报告中指出，“要因城施策化解房地产库存”。当前，全国各地贯彻中央化解房地产库存的政策精神，在维持楼市政策环境宽松格局的同时，积极出台相应措施，从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下来化解库存。 　　一、全国房地产库存现状及影响分析 　　当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，但库存问题日益突出且地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中，库存问题已严重影响房地产市场的健康发展。 　　1.房地产库存持续增加，创下历史新高 　　近年来，全国商品房待售面积以及住宅待售面积持续攀升，近期更是达到历史峰值。2013年、2014年全国商品房待售面积分别达到49300万平方米、62200万平方米；到2015年末，全国商品房待售面积达71853万平方米，比上年11月末增加2217万平方米，其中住宅待售面积增加1155万平方米；2016年1-2月，全国商品房待售面积又达到了73900万平方米，增速达到了15.7%，化解房地产库存压力已刻不容缓。 　　2.房地产库存分化严重，主要集中在三四线城市 　　虽然近期中央和地方多次出台“降低首付比例、下调金融机构存贷款利率、降低住房公积金贷款门槛、提供住房补贴”等房地产救市新政，楼市整体呈现复苏的态势，但本轮市场回暖只是使得部分一二线城市的市场库存有所回落，而三四线城市市场库存仍不断增加。三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。 　　3.房地产销售的增速出现下滑，导致库存显著增加 　　2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9个百分点；商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。由于近年来全国房价持续过快上涨，已严重超过普通购房者的购买能力，许多城市尤其是三四线城市的购房者观望情绪较浓、购买意愿不强，导致住房市场的销售增速出现下滑，加上有些楼盘价格虚高、有价无市、囤积量大以及部分商业性用房滞销等因素，导致市场库存量显著增加。 　　4.在库存高企的压力下，全国房地产开发投资持续走低 　　2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比上年1-11月份回落0.3个百分点，这也是该数据自2014年起连续24个月呈下滑趋势。受前期房地产市场需求较为低迷的影响，许多房地产企业将重心放在消化库存和回笼资金上，投资力度出现放缓，尤其是三四线城市以及县（市）区的住房库存压力大、房地产投资下降明显，是导致全国房地产投资增速整体出现下滑的重要原因。房地产开发投资增速回落幅度较大，严重影响到全国固定资产投资的增长，成为拖累经济下行的因素之一。 　　5.与库存增加、投资下滑相对应，土地购置也出现下降 　　2015年，全国房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。仅有局部一线城市及个别二线城市受限于土地供需状态的长期紧张，表现为土地购置持续升温态势，而三四线城市的土地购置普遍下降。在房屋库存高企的大背景下，房企对市场前景较为谨慎，相比加大土地存储量，不少房企更愿意趁着行情好转去库存，土地购置意愿和开发投资意向较低。 　　二、化解房地产库存的对策建议 　　深入贯彻中央“因城施策化解房地产库存”精神，更加注重地方政府调控责任，在政府层面加强政策扶持、优化管理服务，在企业层面加大房企购并重组、提升行业集中度，在居民层面激发住房合理消费、适应住房刚性需求和改善性需求，通过多方合力、多管齐下，有效化解房地产库存，促进房地产市场稳定健康发展。 　　1.加大因城施策力度，调整完善房地产调控政策 　　由于当前一线、二线、三四线城市间的库存状态存在巨大分化，因此在化解房地产库存进程中，必须更加注重因城施策、对症下药，不搞“一刀切”。 　　第一，对库存压力不大的北上广深等一线城市，应采取适度微调的调控政策。要继续对其实行适度从严的限购政策、差别化税收和信贷政策，避免其房价在去库存的背景下出现新一轮快速非理性上涨，助长房地产泡沫风险；同时针对一线城市二手房市场需求大于供给的情况，可对其二手房市场的限制政策进行适度放宽，如微调二手房个税优惠限制或限购等。 　　第二，对库存压力较大的部分二