北京市经济适用房政策分析和对策研究.docVIP

北京市经济适用房政策分析和对策研究 　　摘 要：2006年9月30日，北京住房建设五年规划（2006年－2010年）公示，探索建立经济适用住房不得直接上市模式，从制度上制止违规牟利行为。这一规划的出台，引起了社会各界对经济适用房的强烈关注。本文分析了北京市经济适用房存在的主要问题及其原因，并提出一些对策建议。 　　关键词：经济适用房 住房保障 存在问题 　　 　　按照国家建设部的定义，经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。 　　到目前为止，我国住房供应模式大体经历了计划经济时期的国家住房供应模式，单位福利分房和商品房供应并存模式和到现在的国家取消福利分房后的商品房、经济适用房和廉租房分类供应模式。按国家政策设想经济适用房供应占社会住房总供应的80%，商品房占15%，廉租房占5%。国家制定经济适用房政策的初衷是为了解决取消福利分房后中低收入无房家庭的住房问题。经济适用房本来是国家为了解决中低收入家庭住房需求，通过一系列的优惠政策如：建设用地实行划拨方式供应；减半征收建设和经营中的行政事业性收费，项目小区外基础设施建设费用，由政府承担；建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；个人贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮；住房公积金贷款优先向购买经济适用住房的个人发放等等修建的，为此国家还规定了经济适用房的面积中套住房控制在80平方米左右，小套住房控制在60平方米左右。 　　 　　一、北京市经济适用房存在的问题 　　 　　对经济适用房总体评价是有作用但远没有达到预期标准。对于经济适用房存在的问题可以归纳为“对象失控，面积失控，价格失控，配套设施匮乏，后续管理缺乏”。这些失控使一些经济适用房超过标准成了别墅区和富人区，而最需要经济适用房的低收入人群却买不到经济适用房。 　　第一，对象失控――高收入人群也能购买，有些楼盘甚至成为富人区。新华社记者对北京回龙观文化住宅区进行访问时发现出现穷人买不到富人抢着要的怪现象：一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是已售经济适用房出现高租售率；一边是经济适用房一房难求，另一边经济适用房中却出现大量闲置的豪宅。来自北京市房地产中介机构的调查数字表明，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当成了一种“投资”。 　　第二，面积失控――面积超过规定，成为大户型住房。按《经济适用住房价格管理办法》规定：“经济适用住房要严格控制在中小套型， 中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。”但在实际操作中， 经济适用房的面积严重超标。以回龙观文化居住区例，多种多样的户型中，四居的户型以及楼上楼下的复式结构占有相当的比例，其中一居的建筑面积高达75平米，与市内大部分两居面积相差无几，一套复式结构的住房建筑面积更是超过160平米。天通苑也是大户型林立，其中还有3层的复式。其实这个现象是由于在2000年的时候在相对偏远的北五环外建立大型社区，即使价格便宜，开发商也担心没有人愿意买，因此用超大户型来吸引买家的目光。但它造成的结果是将真正的中低收入者挡在了经济适用房的门外。 　　第三，价格失控――价格和装修标准高出规定，经济适用房并不经济。按照目前房地产市场的住房价格构成来看，土地价格一般要占到住房价格的20％-40％，而经济适用房由于是由政府行政划拨的土地，其房价中没有土地出让金这一项，加上其他的税费优惠，经济适用房价格应该比普通商品房价格低得多才对。但事实上，由于政府对开发商的监管缺乏措施，使经济适用房的利润接近普通商品房。如此的价格使中低收入家庭无法承受，加之面积过大，总房价不菲，更是使人望而却步。 　　第四，配套设施匮乏。大多数经济适用房都处于区位差的城市边缘地区，其周围城市基础设施配套不完善，从而大大提高了居民居住成本，使经济适用房变成了买得起住不起的住房。比如在北京，经济适用房小区天通苑被称为“睡城”――除了居住外，没有休闲娱乐等其他的生活功能，甚至有人感叹经济适用房小区配套设施匮乏，可能成为城市的贫民窟。 　　第五，后续管理缺乏。我国政府目前比较注重的是经济适用房的提供，而对于经济适用房卖给中低收入家庭后的后续管理相