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化解我国房地产经营泡沫对策研究 　　【摘要】： 房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，很容易出现的一种现象，如何从根本上寻找解决途径，进而促进国家经济发展，这不仅对调控中国房地产，而且对中国整体经济环境的良性动作都有较为现实的积极意义。 　　【关键词】：化解；国房地产；泡沫 　　中图分类号：［TU-9］文献标识码：A 文章编号：1002-6908(2008)0810088-02 　　 　　房地产是我国的支柱产业之一，房地产的健康发展对国民经济健康运行影响巨大，随着中国房地产业迅速发展，中国房地产市场的种种问题也逐渐暴露出来，近年来我国城市房价疯狂上涨，泡沫成分越作越大。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，很容易出现的一种现象，如何从根本上寻找解决途径，进而促进国家经济发展，这不仅对调控中国房地产，而且对中国整体经济环境的良性动作都有较为现实的积极意义。 　　 　　一、房地产泡沫的形成及表现形式 　　 　　房地产泡沫指的是由房地产价格出现的脱离市场基础价值而持续上涨所形成的经济状态。由于房产价格相对容易确定，房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。房地产泡沫的表现形式主要有以下三个方面： 　　（1） 地产价格泡沫：由于土地稀缺性和土地需求的无限性的作用及其土地市场投机炒作，土地价格会出现虚涨，这种虚涨的部分就是价格泡沫。如果土地价格成倍飞涨，就会发展成泡沫经济。 　　（2） 房屋空置泡沫：在房地产市场供求关系中，由于短时期内供给远远超过市场需求，或者由于供给的产品结构失衡而造成大量房地产空置，构成房地产空置泡沫。按照通用的国际经验数据，当商品房的空置率控制在10%以内时，属于正常范围；如果空置率远远超过10%，将会引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，最终会导致房地产价格大幅度的迅速下滑，造成企业破产倒闭，失业率上长，国民经济，受到很大影响。 　　（3） 房地产投资泡沫：按照经济发展的一般规律，房地产投资增长速度应与房地产消费增长的速度保持协调发展。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。当房地产投资过度膨胀背离了宏观经济对房地产的需求时，房地产投资泡沫就产生了。 　　 　　二、房地产泡沫的化解 　　 　　由于房地产泡的形成受到多种因素的影响，因此，任何一种单一的化解办法都存在局限性。针对目前我国房地产泡沫的具体情况，可以通过建立房地产泡沫的预警系统、严格控制土地市场、财政、和信贷政策调控、完善房地产市场结构体系等多种措施进行化解： 　　（一） 建立房地产预警系统 　　1. 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 　　加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。 　　2. 加强对房地产价格的监控与调控 　　建立城市基准地价与公示地价制度价，编制并定期发布地价指数，建立房地产交易价格评估制度和成交价格申报制度，对土地投机严重的地区实行交易监视区和交易许可制度。 　　3. 提供全面可靠的房地产市场信息 　　提供全面可靠的房地产市场信息是形成理性市场预期的充分条件，目前房地产市场上的相关信息严重供给不足，交易主体之间存在着严重的信息不对称，这已经在相当程度上影响了房地产市场总体运行效率的提高和房地产产品消费者和投资者的利益。可以通过加强政府监管来增加信息的提供，政府可以在以下几个方面做一些努力：一是加强对房地产市场上的供求情况的了解，对房地产需求内部的情况进行细分，设计出转手率等一套预警系统，并将分析结果无偿提供给投资者；二是加强对房地产市场上虚假信息的查处力度，对那些从事隐瞒、骗取利润的欺诈行为的当事人施以严厉的处罚。 　　（二） 完善房地产市场结构体系 　　完整的房地产市场应包括一级市场（土地市场）、二级市场（房产市场）和三级市场（二手房市场）。房地产市场的发展应以阶梯式的形式进行，即：从解决住房困难到改善住房条件到提升住房品质，像上楼梯一样，一个阶段、一个阶段地解决。 　　适当增加房地产市场的供给，尤其是其源头的土地供给。房地产品的供给弱弹性特征也是形成房地产泡沫的一个重要原因。经济发展过程中供给弹性越小的生产要素价格增长得越快。与其他资产相比，土地的供给弹性最小。因此，随着经济的发展，土地的价格上涨最快，提高了大家对于土地价格快速上涨的预期，从而使得投机性因素大大增加。政府可以根据经济发展的速度，以及社会上对于房地产产品的需求状况来