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商品房屋交易市场中典型法律问题研究 　　摘要：商品房屋交易市场中存在着许多不规范的现象，房地产开发商与商品房买受人和商品房按揭银行的矛盾也日益突出。文章对商品房屋交易市场中存在的一些较为普遍、典型的问题和出现的新情况进行了研究，提出了解决办法。这对保护商品房屋交易主体的合法权益，促进商品房屋交易市场健康、可持续发展，具有积极的现实和可操作意义。 　　关键词：房屋交易；典型问题；解决办法 　　中图分类号：DF5 　　文献标志码：A 　　文章编号：1008―5831(2008)06―0108―05 　　 　　为了规范商品房屋交易市场，明确商品房出卖人(房地产开发商)与商品房买受人和商品房按揭银行之间的权利、义务关系，保证商品房屋交易市场健康、可持续发展，国家制定了相关的法律、法规、规章，最高人民法院也制定了相关的司法解释来进行调整。但由于商品房屋交易市场发展迅猛以及受利益驱动的影响，商品房屋交易市场中仍然存在着许多不规范的现象，商品房出卖人与商品房买受人和商品房按揭银行间的矛盾也日益突出。笔者对商品房屋交易市场中存在的一些较为普遍、典型的问题和出现的新情况进行了研究，并提出了解决办法。这对保护商品房屋交易主体的合法权益，促进商品房屋交易市场健康、可持续发展，具有积极的现实和可操作意义。 　　 　　一、房屋未经竣工验收不得交付使用 　　 　　在商品房屋交易市场中，普遍存在房地产企业将未经房地产开发项目竣工验收或验收不合格的房屋交付使用的现象，具体表现在：第一，将房地产开发项目未竣工的房屋交付使用；第二，将虽已竣工但未经竣工验收的房屋交付使用；第三，将已经竣工验收但竣工验收不合格的房屋交付使用；第四，将房地产开发项目的阶段性单项工程质量验收(如土建验收、房屋主体结构验收等)视为房地产开发项目的竣工验收而将房屋交付使用；第五，房屋交付使用一段时间后才进行竣工验收。 　　将未经房地产开发项目竣工验收或虽经竣工验收但竣工验收不合格的房屋交付使用，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，其社会危害性在于：侵犯了房地产开发经营市场的管理关系；扰乱了商品房屋交易市场秩序；不利于住户的人身和财产安全；因商品房屋买受人无法办理房屋权属证书而埋下社会不安定因素，甚至产生治安或者其他恶性案件。 　　依据《中华人民共和国房地产管理办法》第26条第2款、《城市房地产开发管理暂行办法》第16条、《中华人民共和国建筑法》第6条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条第1、3款、《中华人民共和国合同法》第279条第2款、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第3、4、9条规定：县级以上地方人民政府建设行政主管部门为房地产行政主管部门；房屋交付使用的法定前提条件是房地产项目通过竣工验收合格；验收范围包括工程质量、规划、消防、人防等方面；验收工作由建设单位负责组织设计、施工、工程监理等有关单位进行；验收的监督管理工作由工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责，并由其委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托的工程质量监督机构备案。房地产开发项目竣工验收的目的是为了保证房屋的整体质量和房屋其他安全防范设施设备符合法定要求，以保障住户的人身安全和财产安全。因此，房屋交付使用必须严格依法进行竣工验收，凡未经竣工验收或者竣工验收不合格的房屋不得交付使用。 　　这里需要特别强调和说明三个问题。第一，工程竣工后必须进行竣工验收，竣工验收应当按照法定的要求和程序进行。竣工验收指的是施工工程完工后，施工方将工程交给建设方的交工验收，换个角度说，即发包方对承包方完成的工程按照约定或法定的标准进行检验、接收。竣工验收的依据主要包括：施工图纸和说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准。竣工验收由建设方(即发包方)组织设计、勘察、工程监理、施工等有关单位进行。施工方(即承包方)应当提供竣工验收技术资料和工程竣工结算，建设方应负责审查竣工现场，做到工完场清。验收合格后，建设方应当接收该建设工程，按照合同约定给付工程款，并且应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托的工程质量监督机构备案。第二，《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》与《城市房地产开发经营管理条例》规定的竣工验收范围有所不同。《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定的竣工验收仅指建筑工程的施工质量验收；《城市房地产开发经营管理条例》规定的竣工验收，不仅包括建筑工程的施工质量验收，还包括规划、消防、人防等涉及公共安全的验收；住宅小区等群体房地产开发项目的综合验收还包