小产权房的法制问题分析-analysis on legal issues of small property right houses.docxVIP

目录 引言 - 1 - 一、“小产权房”的界定与产生的背景和原因 - 2 - （一）“小产权房”的定义 - 2 - （二）“小产权房”的种类与性质 - 3 - （三）土地法律制度与国家政策导向的历史变迁 - 3 - （四）“小产权房”的产生根源 - 5 - （五）城市房地产市场状况成就“小产权房”风靡 - 6 - 二、“小产权房”的现状与法律分析 - 8 - （一）“小产权房”现状分析 - 8 - .“小产权房”现状综述 - 8 - .现行法律制度下的“小产权房”存在巨大风险 - 8 - （二）透视“小产权房”背后的法社会学问题 - 10 - 三、“小产权房”的利益分析及其法律制度的建设 - 12 - （一）“小产权房”在多层次中的利益分析 - 12 - .城镇居民与农民之间的利益得失与风险承担 - 12 - .农民与集体经济体间的利益权衡 - 12 - 3.农民、城镇居民、城市房地产开发商、政府的利益得失 - 12 - 4.土地资源的分配与国家社会的长治久安 - 12 - （二）对“小产权房”法律制度构建的设想 - 13 - .“小产权房”合法化的必要性与可行性 - 13 - .目前各地对小产权房的处理方式 - 14 - 3.推进城乡一体化建设有利于科学解决“小产权房”问题 - 14 - 4.创新和完善法律制度有助于科学解决“小产权房”的法制问题 - 15 - 四、 结论 - 17 - 致 谢 - 20 - IV - - PAGE 1 - 引言 2007 年 10 月 28 日，第十届人大常委会第三十次会议通过了《中华人民共和国城乡规 划法》（以下简称《城乡规划法》），该法从 2008 年 1 月 1 日起正式施行，《城市规划法》同 时废止。过去的《城市规划法》被现如今的《城乡规划法》所取代，仅仅一字之差，却标志 着我国从法律制度层面上开始迈入城乡土地一体化规划的历史新阶段。 近年来随着中国房产市场持续升温，楼市泡沫愈演愈烈，越来越多的城镇居民饱受“房 压”之苦，与此同时，出现了一种名为“小产权房”的特殊商品。一些农村集体经济组织在 集体土地上集中建设住宅楼，这些住宅楼除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的 价格向城镇居民销售，类似的房屋，由于缺乏合法的手续，通常就被称为“小产权房”。“小 产权房”以低廉的价格受到城镇低收入家庭和部分投资者青睐，同时又为农村集体经济成员 带来了不菲的收入。如此形成巨大的双向需求、双向市场，使得这些游走于城乡二元化夹缝 中的“小产权房”霎时风靡全国。然而，“小产权房”无论在法律层面，还是在经济层面都 缺乏合格的“身份证”。“小产权房”的存在和发展触及到众多方面的敏感神经，尴尬的身份 背景以及不规范的处分机制，导致“小产权房”处境困难，运作和解决该问题举步维艰。 “小产权房”产生于上世纪九十年代，究其根源在于我国长久以来的土地制度的二元化， 即城镇国有土地和农村集体土地不同的分配、利用制度所产生的矛盾。历史上，这种土地分 配制度为我国政治经济建设发展起到了巨大的保障作用。然而，时至今日，我国经济社会已 经发生了翻天覆地的变化，农村和城镇之间的关系也随之发生微妙的变化。“小产权房”在 近几年内以迅猛的势头发展起来，也正是这种割裂的土地制度造成的潜在顽疾的一种症结。 头痛医头，脚痛医脚的治标方法不能从根本上解决目前所出现的“小产权房”难题，仅仅通 过一纸禁令难以遏制“小产权房”的增长势头。“小产权房”问题看似是去与留的简单选择， 实质上却牵动着中国经济制度依存根本的敏感神经，如何合理解决这一难题，俨然成为当今 社会炙手可热的重大课题。 十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。 全会研究了新形势下推进农村改革发展的若干重大问题1，提出了“健全严格规范的农村土 地管理制度”，“建立促进城乡经济社会发展一体化制度”等新要求；2009 年 8 月 28 日， 14 位地产专家联名上书，提出“二次房改”的呼声，“小产权房”作为二元土地制度 下房产利益的典型，再次站到了社会焦点的风口浪尖。 本文立足于十七届三中全会关于建设城乡经济社会发展一体化体制机制重大思考，从 《城乡规划法》、《土地管理法》等相关法律入手，通过分析、权衡城乡一体化建设进程中城 镇居民、农村居民、国家经济稳定发展、社会经济组织等多方利益进行阐述，试图从法律层 面为“小产权房”问题构建合理可行的解决途径。 1中共中央：《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》， HYPERLINK /jrzg/2008-10/19/content_1125094.htm /jrzg/2008-10/19/content_1125094.htm，最后访问日期：2009 年 8 月