城市房地产开发用地供应绩效评价分析——基于土地利用效率的视角-performance evaluation of land supply for urban real estate development —— from the perspective of land use efficiency.docxVIP

III III 目 录 摘 要 I AbstractII 目 录 III 1 绪论 1 1.1 研究背景和研究意义1 1.1.1 研究背景1 1.1.2 研究意义2 1.2 研究目的和拟解决的问题3 1.2.1 研究目的3 1.2.2 拟解决的问题3 1.3 国内外研究现状分析3 1.3.1 国外研究现状分析3 1.3.2 国内研究现状分析4 1.4 研究技术路线及方法7 1.4.1 研究技术路线7 1.4.2 研究方法8 2 相关概念和理论基础 9 2.1 相关概念9 2.1.1 城市房地产开发用地的内涵9 2.1.2 土地利用效率的内涵9 2.1.3 土地供应绩效评价的内涵 11 2.2 相关理论基础 11 2.2.1 地租地价理论 11 2.2.2 资源优化配置效率论12 2.2.3 土地可持续利用理论13 2.2.4 土地生态经济理论13 3 绩效评价体系的构建 14 3.1 绩效评价的基本原则14 3.1.1 客观公正性原则14 3.1.2 可操作性原则14 3.1.3 层次性原则14 3.2 绩效评价的客体14 3.3 绩效评价的目标15 3.4 绩效评价体系准则层标准15 3.4.1 房地产开发用地利用效率影响因素分析16 3.4.2 确定评价体系的准则层标准17 4 绩效评价模型的确定 18 4.1 绩效评价指标体系的构建18 4.1.1 指标的选取18 4.1.2 指标体系的建立19 4.1.3 指标体系说明19 4.2 绩效评价分析过程21 4.2.1 指标合理值的确定21 4.2.2 单项指标的计算模型21 4.2.3 指标的权重确定22 4.2.4 评价模型24 5 实证分析——以南昌市为例 26 5.1 南昌城市房地产市场发展概况26 5.1.1 南昌城市区域概况26 5.1.2 南昌住房用地供应市场发展27 5.2 南昌市绩效评价测算28 5.2.1 数据搜集和整理28 5.2.2 指标的权重确定28 5.2.3 单项指标值的计算31 5.2.4 计算综合聚类系数32 6 结论与展望 36 6.1 对南昌市 2009-2013 年绩效评价结果的分析 36 6.2 对南昌房地产用地供应调控的建议37 6.2.1 控制新增房地产用地，研究存量土地多元化转型利用途径37 6.2.2 建立住房市场预警调控系统，按需供地适应楼市变化38 6.2.3 制定土地利用评价标准体系，从理论层面走向操作层面38 6.2.4 开展用地供后利用效率评估，落实到主体责任人39 6.3 研究不足与展望39 参考文献 40 致 谢 44 在读期间公开发表论文（著）及科研情况 45 IV 房地产开 房地产开发用地供应绩效评价研究——基于土地利用效率的视角 硕士学位 硕士学位论文 PAGE PAGE 1 PAGE PAGE 2 1 绪论 1.1 研究背景和研究意义 研究背景 截至2012年底，全国共有土地面积约9.45亿公顷，其中耕地1.35亿公顷，占 土地总面积比例为14.3%；建设用地3690.70万公顷，占土地总面积比例为3.9%， 2013年全年批准的建设用地、农用地转建设用地及其占用的耕地同比分别下降 13.1%、13.2%、15.3%。中国改革开发三十多年来，也是城镇化和工业化的快速 推进过程。据统计我国新增的非农建设用地有近75%是来源于耕地、农田、园地 等，建设用地占用农用地的压力和控制耕地面积红线的矛盾长期以来一直存在。 城镇化的高速发展使得城市建设用地的规模不断扩大，1998年国家住房制度的改 革，推动了房地产行业的快速发展，而房地产行业的发展离不开其重要的生产要 素即土地资源，由于政府土地出让市场的垄断性，导致政府对“土地财政”的依 赖。在土地供应的过程中片面追求经济效益，城市建设用地的供应规模和城市发 展的实际相背离，造成土地利用效率低下。部分城市建设的空城和造城运动失败 的教训警示我们：良好的土地供应管理机制是优化土地合理分配的关键。随着经 济发展和国民生活水平的提高，国家开始注重城市资源可持续发展，调整城市开 发土地运营管理政策，既要追求效益也要注重效率。全国因房地产开发占用导致 耕地面积减少近几十万公顷，一方面要坚守国家耕地红线的目标，另一方面全面 推进城镇化建设用地需求不断加大。因此要创新管理高效利用土地，当务之急是 要提高土地集约利用的观念意识。 为了缓解当前土地资源紧缺问题，在制度建设方面，国务院国土资源部一方 面强调严格控制新增建设用地，另一方面盘活已有存量建设用地。2014 年国家 已陆续出台节约利用土地相关指导意见和 2011-2030 年全国土地利用规划纲要， 配套实施