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房地产企业在建设工程施工合同管理中主要风险与防范措施研究 　　摘要：由于房地产企业项目合同具有主体的多样性、条款的专业性、期限的长期性、履行的复杂性的特点，加之实际执行过程中，房地产企业多采取招投标阶段将合同纳入招标文件中，确定中标单位后签署中标通知书并双方签订履约合同的主动控制形式，因此房地产企业项目合同管理风险是客观存在且风险可控的。本文介绍了合同管理中存在的主要风险，并提出了相应的防范措施，以供参考。 　　关键词：房地产企业；合同管理；风险；防范 　　中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 　　1、房地产企业项目合同的特点 　　1）主体的多样性 　　在房地产项目开发进程中，一般要签订项目总包施工合同、专业分包施工合同、材料设备采购供货合同、贷款合同、监理合同、咨询合同、服务合同、土地使用权出让合同等多种合同。因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。 　　2）条款的专业性 　　通过专业化运作、精密化管理，房地产开发模式已经较为成熟，因此多数项目开发合同都拥有固定的格式或条款。专业化的合同条款既有利于减少分歧，提高合同谈判效率，又有利于事后达成共识，对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。 　　3）期限的长期性 　　由于房地产项目具有较长的开发周期，所以项目合同所覆盖的时间跨度较长，有的合同的履行时间为整个工期，如合作开发合同、施工合同、设计合同、监理合同等。 　　4）履行的复杂性 　　由于受到市场、法律、政策以及地理位置等多种因素的影响，合同在履行过程中可能会有多种突发状况出现，除了根据合同条款来协商解决，由于房地产项目合同通常标的额都较大，一旦发生利益冲突，各方为了维护自身权利，往往可能展开尖锐的谈判，或采取索赔和反索赔应对措施，增加了合同履行的难度。 　　2、房地产企业项目合同管理中存在的主要风险 　　由于具有以上特点，因此房地产企业项目合同管理风险主要包括四类风险：政策的风险、履约的风险、企业管理风险以及市场环境风险等。 　　政策风险要是视具体合同约定和政策文件内容而定这里不赘述。 　　为保证合同最终目的顺利实现，必须要求主体合同具有足够的履约能力。履约能力体现在签订合同签订和合同执行过程中的履约。在合同签订阶段履约能力主要体现在是否具备合法资格和主体资格。在合同生效后，即进入合同履约阶段。 　　目前房地产市场上的施工合同都是由开发商利用有利的竞争地位和起草合同条款的便利条件，在招投标过程将利于业主、相对承包商而言较苛刻的风险条款加到招标文件中的合同条件中，让承包商“就范”。而承包商为了承揽项目，在中标前只关注投标价格和工期等合同条件，而对于其他合同条款不予注意，可以说中标前对合同条款的盲目性和随意性为合同签订和合同履约埋下了隐患。 　　这里提请注意，合同签订并非仅限于“甲乙双方签署合同后”，在招投标阶段存在“承诺一旦生效合同就成立”的情形。因此在实际工作中很多人都存在这样一个误解，认为只有甲乙双方签署书面盖章有效的合同后，合同才真正生效，甲方才有权主张权利如要求乙方进场施工、备货等。在《合同法》中有明确的约定：“第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条承诺生效时合同成立。”。因此对于工程施工类合同，中标人签署中标通知书后，中标通知书即可作为合同执行的依据，也即在中标通知书下发后直至甲乙双方签署合同并生效的30天内，中标通知书为合同执行的有效依据。 　　那么这里就存在一个承包商可以利用的 “30天空档期”，在这个时间内承包商要尽所能对于前期已经就范的“妥协承诺”做最后的争取和挽回。自此伊始甲乙双方的合同博弈才刚刚开始。 　　具体双方力争的焦点不尽相同，且涵盖面较广，涉及经营管理、合同管理、财务管理、工程技术、预算造价、法律和谈判技巧等多方面。 　　但万变不离其宗。在合同指导思想上缔约双方在法律上都是平等的、且“利益共担原则――合利则动、背利则滞”。 　　在合同履行的环节中很可能令主体受到各类因素的影响从而动摇其履约能力，例如经营管理不完善、资金链出现问题、施工企业突发安全事故等。 　　合同条款的谈判及签订环节中同样包含各类风险因素，例如合同各方可能产生基于信任与妥协让步的条款，令后续合同的顺利履行包含许多不确定因素。 　　在合同的履约实践中倘若产生纠纷现象，我们必须采取相应的补救措施，如果未能高效、及时的搜集相关资料数据，导致证据不全面或诉讼时效过期，则很可能为企业带来败诉风险。在房地产运营管理中其必然受到宏观政策调控及市场价格波动、供需变化引起的风险影响，这些影响是客观存在的。另外由于房地产企业管理高层的不重视、相关管理规章制度的不健全、合同制度化管理的缺失、包含较多漏洞或没有及时修订合同条款，合同重要管理人