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房地产调整转型财务影响及其对策研究 　　摘 要：在经济新常态下，房地产行业正面临着调整转型。文章通过分析房地产行业在调整转型后的财务现状，提出问题，根据问题提出了相应的对策建议，以使房地产在转型过程中找到优化财务管理的方法，促进其发展。 　　关键词：房地产；财务现状；对策建议 　　中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）02-0110-02 　　1 房地产调整转型的背景 　　2014年中国GDP同比增长7.4%，中国经济进入中高速增长新常态，而全国商品房销售额全年同比下降近8%，销售均价同比下跌近5%，总体来看，业绩下滑数量占比达43.3%，地产行业正在面临销售减缓、利润下滑、两极分化的现状，房地产需要寻求转型和突破，进行行业升级，房地产行业也必将迎来新常态。 　　2 房地产调整转型的意义 　　2.1 房地产转型调整有助于中国经济增长 　　作为国民经济重要组成部分，房地产业对GDP增长影响较大，同时，其关联性强，无论是对产业链上游的钢铁，水泥，有色，机械等行业，还是对产业链下游的家具，金融等行业都有较大的影响。房地产转型调整必将进一步促进中国经济发展。 　　2.2 房地产转型调整有助于产业结构调整 　　与房地产业关系最为密切的是制造业，房地产行业投资额的增加对第三产业的增加值比重提高贡献有限，而房地产转型调整从制造业向现代服务业转型是必然趋势。 　　2.3 房地产转型调整有助于提高就业率 　　房地产对其他行业后向拉动力较强，中间投入多，但其还是偏向于资本和原材料型产业，对就业的吸纳能力有限。房地产转型调整势必带来第三产业的发展，会增强就业的吸纳能力。 　　3 房地产调整转型的财务影响 　　3.1 对收入的影响 　　随着楼市进入转型的新常态，国家对楼市的调控力度逐渐的加强，房价将会逐渐进入到一个趋于合理的价格区间，楼市的泡沫将逐渐消退。但这对于房地产企业来说，则意味着其销售收入将会进一步下降，进而影响其整体收入，这从近两年来万科的年报中便可看出端倪，万科作为大型的房地产企业销售收入仍然在增长，但增速已明显放缓，整体收入的增长进入到合理增长的慢车道。随着调控力度的进一步加强，这种放缓趋势将越发明显。 　　3.2 对成本的影响 　　主要体现在两方面，一是融资成本的进一步增长，随着银行银根的收紧，民间借贷的发展处于整合规范时期，房地产企业的项目融资就变得更困难，这对其资金运营能力提出了更高要求。二是开发成本的增加，包括拿地、开发、销售等各方面成本。土地作为不可再生资源，将会越来越稀缺，拿地成本会越来越高。随着人工和建材的成本增长，房地产开发的综合成本进一步升高。因此从融资到开发，其成本将进一步增加，这从近两年来万科年报中的成本项也看出。 　　3.3 对利润的影响 　　房地产企业收入放缓，而成本增加，便导致房地产企业的利润增长逐渐放缓，可以说房地产企业的暴利时代已结束。今后房地产企业的利润将逐渐回归到良性合理的增长阶段。这也促使其加快转型调整的脚步，以适应市场的变化和需求，这使企业在新常态下面临更大的挑战，也对企业的运营和管理者提出了更高的要求。 　　4 房地产企业调整转型的对策研究 　　4.1 房地产企业层面 　　4.1.1 实力企业快速扩张 　　房地产早已过了容易赚钱的时代，中小型以及区域型的房企想要实现走出去，将会更加的困难重重，并且在异地进行土地扩张的成本和市场风险更大。所以有一定实力的房企应该要学会借势，加快布局扩张。如万科选择兼并、相互持股、品牌与管理输出等整合的方式，增加人力资源、土地资源、关系资源的储备。 　　4.1.2 弱势企业加强融合 　　对于没有能力适应大趋势的企业，必须提早布局，可以选择走股份互持、股份转让等方式与强势企业融合，只做股东，不参与直接经管，最大化进行应收账款等存量资产的盘活。 　　4.1.3 市场精细划分 　　房地产市场正在从细分时代逐步向精细划分时代发展。以产业为依托的各种精细划分的房地产市场在逐步兴起。房地产市场早已从最初的形态延伸到旅游、养老等多种市场形态。 　　4.1.4 房地产企业的发展方式要全面升级 　　未来房地产企业唯有进行高效率管理，严格成本控制和品牌溢价，以此来提高利润率；通过高速提高土地周转率以此来加快资产周转率；通过创新的融资方式来提高公司资金的利用率和安全性。 　　①把规范化列为经营方向。面对新常态下房地产市场的不断发展，即将有50%的房地产开发商，会因为市场竞争力的低下或者缺乏而在市场中被淘汰。对于市场的发展和变化，开发商要想在房地产市场上生存，就必须进行企业转型，将做买卖的运作方式改为企业运作方式，也就是要走标准化专业化的道路。万科于20世纪90年代就走上了这条具有标准