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房地产贷款担保风险管理机制分析 　　摘要：随着我国社会经济的不断发展，居民消费水平的不断提高，住房水平在很大程度上得以提高。面对我国居民购房需求的日益增长，住房机制不断革新，住房信贷的改革一方面加速了房屋的改造，另一方面扩大了商品房市场，也加快了商品房的建设及销售，对经济增长起到了重要的作用。面对这样的局面，消费者对住房信贷的需求会日益增加，而信贷保险也将成为不可或缺的保障，因此建立与完善我国住房信贷体系具有现实意义，对分散、转移我国的住房信贷风险起到重要作用。但目前我国住房信贷存在着诸多不良的原因，例如居民保险意识较差，住房置业保险公司之间冲突不断等，所以保险公司才更需要研发出符合居民购房需求的信贷保险。 　　关键词：房地产 贷款风险 管理机制 　　一、前言 　　面对金融贷款风险，置业担保公司面临着各种违约逾期风险，给分散的个人购房群体承担着，且抵押处置的宏观环境不健全。所以置业担保业务存在着不稳定性、经营风险大、摸索性强、创新潜力大的特点，因此担保公司必须要提高自身的风险防范意识，规范风险管理流程，控制经济成本盈亏，提供一个置业与信贷双方都安全的社会环境。由此可见，房地产贷款担保的风险管理机制对置业担保机构极其重要。 　　二、风险管理 　　风险管理作为植根于企业文化之中，企业运作及全面管理之中的事前管理，从本质上就决定其是一种在公司范围内树立起全程管理气氛和概念的积极管理，是一种认真分析风险，有意识地承担风险，科学的管理风险，取得风险收益的管理理念。同时利用一定的技术手段对风险管理机制进行强制性的约束和限制，会对风险管理起到积极的促进作用。房地产贷款担保风险管理是一种动态过程手段，通过建立一系列的制度、深层分析等手段达到风险管理的目的，为工作岗位，业务环节提供正确决策依据。在风险管理置业担保机构中，还应依照程序做好事前审查，事中监控，事后追究。此外，还要尽可能在最广泛的区域为房地产信贷担保管理风险，这样才能更好地发挥风险管理的作用。 　　三、事前审查 　　置业担保机构应当建立完善的包括购房者基本信息、社会背景、身体状况、经济来源和状况、信用记录、公用事业缴费情况等的个人信用评价系统，以及包括房地产市场行情趋势预测、该抵押物所有权是否明晰、手续是否齐全和个人还款能力分析，反担保措施分析，项目综合评价等的项目风险分析，以确保担保工作的可靠性。置业担保机构在接到购房者的申请后，应对申请人进行以上的个人信用分析和项目风险分析，实现对担保业务的事前评估，并且担保机构在系统上要对数据进行科学、明确、定性定量的测量，对担保风险进行客观合理的评价，并提供防范控制和监管的依据，以实现房地产置业贷款担保的事前评估。 　　四、事中监控 　　在房地产贷款置业担保中工作人员应该对风险进行归类、鉴定和判断，以确定其风险性质。在担保管理事中对担保业务进行追踪，了解客户，并对客户进行不同层次的分类，如：较差客户、一般客户、优质客户等划分，并根据客户的发展状况、比重、数量，按照担保业务动态指标的标准进行风险额度的分析，同时为客户提供合理的应对风险措施。 　　五、事后追偿 　　房地产贷款置业担保机构在借款人没有履行还款义务时，应对借款人实行事后追究的措施，以解决置业担保机构为借款人向贷款人履行的保证义务的问题。如借款人没有继续履行还款义务，置业担保机构可用借款人提供的抵押物作为保证反担保进行处理。在事后控制中，置业担保机构可以通过对违约借款人采取一系列的处理手段进行有效追偿以及善后安置等，处理渠道包括：一是工作人员采用电话、信息追踪，或专人上门进行催收的方式。二是结合律师事务所向借款人传送律师信。三是工作人员可以通过法律的途径，确立借款人与置业担保机构的债权债务关系，通过法院对借款人进行诉讼，以监督、催促借款人还款。四是置业担保机构工作人员通过法院执行程序，向执行法官提供借款人的基本信息及不履行还款的法定义务的证据，将由法院对借款人的银行存款及借款人所属的物品等，甚至对借款人的抵押物进行拍卖获取债权。 　　六、存在的问题 　　在我国个人住房公积金贷款及个人商业贷款的担保现状下，我国住房贷款担保存在着不少的问题，主要包括：一是居民的房贷风险意识较差。二是住房担保缺乏规范的制度性安排。由于房地产信贷置业担保公司为实现发展个人住房信贷业务，促进住房消费，实现债权保证的目的，在某些方面上并没有严格遵守相关规定，如：置业担保机构的服务性质、范围及任务，运行机制等方面。三是住房担保公司资金不足，防风抗险能力不强。就目前我国住房信贷置业担保机构中，资金成为了担保机构对客户违约风险的主要措施。但由于存在资金不充足，规模小的问题，所以我国《住房置业担保管理试行办法》中规定，置业担保机构必须要像银行一样有足够资本才能承担相应的风险。四是房地产信贷置