我国现行房产税改革理性思考.docVIP

我国现行房产税改革理性思考 　　 摘 要：改革开放30多年来，我国经济社会形势发生较大变化，住房制度改革在不断地深化，房产税制度取得了一定程度的发展。但仍然存在着很多问题，如征税范围过窄、税率缺乏弹性、计税依据不合理等，不能适应我国当前经济、社会的快速发展与变革的需要，难以发挥应有的调控功能。因此，有必要研究推进房产税的改革。为此，借鉴其他国家的相关经验，在此基础上提出优化财产税制度的建议，包括进一步扩大房产税征税范围、多种税率相结合、合理确定房产税的计税依据等。 　　 关键词：房产税；征税范围；计税依据；税率 　　 中图分类号：F810.424 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）32-0096-02 　　 　　 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或租金收入向房产所有人征收的一种税。房产税是世界各国普遍征收的一种税，主要对保有的房产征收。我国现行房产税的基本法律依据是1986年9月国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和财政部、税务总局制定的《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》等。该税以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据。对纳税人经营自用房屋，以房产的计税余值为计税依据，税率为1.2%；对于出租的房屋，以房产的租金收入为计税依据，税率为12%。对于个人所有非营业用的房产，免征房产税。征收房产税对健全税收制度体系、调节居民收入分配、抑制房地产过度投机、筹集地方财政资金、支持地方市政建设、提高房屋使用效益、引导合理住房消费和调控房地产市场、促进生产发展以及提高社会生活水平等方面都发挥着重要作用。 　　 一、房产税改革的必然性 　　 我国现行房产税的法律依据是在以“建立社会主义有计划的商品经济”为改革的目标的背景下确立的，由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此规定对个人所有的非营业用房免税，主要对生产经营性房产征税。随着经济体制改革的深化，市场经济已经取代原来的计划经济，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。计划经济体系下制定的房产税随着市场经济的进一步发展已越来越不适应新经济形势的要求。特别是2004 年以来，随着经济的增长，人们对住房的投资和投机性需要越加旺盛，居民的住房需求量也不断增长，许多家庭有了多套住房，房屋正蜕变成某些人保值的工具、投资的物品，导致房价居高不下。根据国家统计局提供的今年1―6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数综合整理，数据显示，价格环比涨幅回落，但同时，众多二、三线城市房价涨势仍相对突出。为了使房产税充分发挥其作用，努力促进房地产市场长期稳定健康发展。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。见表1。 　　 二、现行房产税制度的缺陷 　　 我国现行房产税在征税范围、计税依据、税率和减免税等方面与房地产市场的发展要求不适应，税收体制改革滞后，税收政策调节不及时，没有达到税收政策促进房地产市场良性发展的目的。这一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。具体表现在以下几个方面： 　　 1.征税范围过窄。现行房产税的课税范围窄和免税范围宽，广大农村的企业和规模庞大的城市居民住房不在征税范围之内。一方面，房地产保有阶段的税负过轻，造成大量的空置房集中在少数人手中，进而使房地产供求失衡，而市场供求关系决定价格，因此造成我国的高房价。同时，我国住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。对居民自用住房不加区别的完全免税，抑制了房产税调节居民收入分配作用的发挥。另一方面，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能，尤其在经济发达地区的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，将其排除在征税范围之外，不利于国家税收税源的稳定。 　　 2.税率缺乏弹性。现行的房产税对自用房产，不考虑所处的区域、地理位置、纳税人的贫富差距、房屋价值、用途，税率均为1.2%。一方面，水平过低（尤其是考虑到计税依据是以一般低于市场价值的房产原值为基础的）；另一方面，税率单一，缺乏弹性，没有考虑到普通住房和高档住房及高档娱乐场所的差异性。而且我国是一个区域发展不平衡的国家，地区间的经济差异很大，房地产的区域差异性特点更加明显。因此，一刀切的税率既不利于地方政府利用房产税政策对于当地房地产价格的宏观调控，削弱了房产税的调节能力，也限制了地方政府利用税率政策发展地方房地产市场和增加财政收入。 　　 3.计税依据不合理。在从价计征情况下，房产原值是指纳税人在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价（或原价）。房产原值是房产的历史成本，并不能反映房产现有价值。随着时间的推移，房