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德阳市房地产业发展回顾与前景分析 　　摘要：本文主要回顾德阳房地产业发展的历程，并通过阐述德阳房地产业的目前发展状况，得出房地产业发展受阻的原因。并预测德阳市房地产业发展的前景。 　　关键词： 德阳房地产业 　　 中图分类号：F293.3文献标识码：A 　　 　　 一、德阳市房地产业发展的回顾 　　 德阳于1983年建市，是重工业城市。气候温和，四季分明，自然条件优越，交通四通八达，十分适合人们居住。德阳房地产业的发展历经四个阶段： 　　 ① 德阳市房地产业起步阶段：十一届三中全会后，党中央逐渐确立了以经济建设为中心、以改革开放和四个坚持为基本点的基本路线，各个行业都卯足了劲尝试变革，房地产业也不甘落后。1979年，我国的经济体制由计划经济体制转变为市场经济体制。1980年，我国的房地产业初步形成，人们的住房由福利房转变为市场提供的商品房。1990年，全国房地产业的发展止步不前，德阳的房地产业也受到极大的影响。直至1992年才有转机。德阳市房地产业也有了初步的发展，1993年从事房地产业的注册公司是1991年的9.4倍，1993年房地产业投资额是1991年的9倍。 　　 ② 德阳市房地产业跌落低迷阶段：由于投资商看好德阳市房地产发展前景，再加上银行信贷政策的支持，不少企业在没做好项目风险评估的情况下，把资金投入到房地产业。以至于在1996年底房地产市场有价无市。1997年房地产市场出现很多烂尾房，房地产业处于跌落低迷阶段 　　 ③ 德阳市房地产业有序规范的发展阶段：1997年，德阳市受东南亚金融危机波及，致使实业家无心投资、人们削减不必要的开支，经济萧条。为了促使经济复苏，市委、市政府于1998年抓住国家推行住房分配货币化改革的重大契机，刺激投资和消费需求。把住宅建设投资放在固定资产投资的首位。严禁各单位、各企业集资修建住房；实施货币补偿的金融政策，建立住房公积金制度，开放、搞活房地产出售市场；逐步实现由福利分房转变为商品化住房。德阳市政府对购买新房和出售二手住房的居民给予税收上的优惠,降低了购房者的购买成本，房地产市场出现繁荣景象。大好的发展前景促使房地产开发尤其是商品住房开发的投资额、竣工面积和销售面积不断增长。 　　 ④ 德阳房地产业过热和调整阶段：德阳市在2005年以来，大力推进城市改造和建设。2005年德阳市农业人口为300.66万，非农业人口为81.75万，城镇化率为35.8%。经过五年后，德阳市农业人口为289.6万，非农业人口为98.7万，城镇化率为41.2%。城市规模逐渐扩大、基础设施不断完善。2008年德阳市经历了“5?12”特大地震后，在中央政府的扶持下坚决做好保障性安居工程、灾后重建工程。隶属汽轮机有限公司的东方汽轮机分厂由汉旺迁入德阳八角区，其刚性需求对德阳市房地产的发展起了极大的推动作用，再加上放宽松的信贷支持，使得我市没购买住房居民和地震后房屋倒塌、受损的居民加入购房的队列。德阳市极重灾区、重灾区的住房销售面积呈现历年新高。投资商眼见利润丰厚，不断涌入房地产市场，造成房地产过度开发的局面，商品房价格飞速上涨。为了确保房地产业不崩盘，政府出台了信贷、土地供应紧缩等政策，让房地产业有序规范的发展。 　　 二、德阳市房地产业目前发展状况 　　 目前德阳市房地产开发主要有四个片区――河西中心城区、旌南片区、黄河片区、旌东片区。河西中心城区是德阳市最高市价地段的老城区。该城区能建面积已经很小，供应量十分有限。旌南片区临河西中心城区和二重厂及职工宿舍，大多是农业用地，配套和市政基础设施还不够完善。但有待发展成为新兴的综合性社区。黄河片区与中心城区之间隔一条河，大多数新住宅开发项目都在那里，但生活设施配套不完善，，旌东片区是新兴城区，居住环境好，基础设施建设正在不断完善。德阳市旌阳区2005年至2010年多层住宅均价上涨为2100元/平方米，德阳市旌阳区2005年至2010年花园洋房均价上涨为2000元/平方米，德阳市旌阳区2005年至2010年电梯公寓均价上涨为2200元/平方米，德阳市旌阳区2005年至2010年别墅均价上涨为4700元/平方米。各种类型住房的均价2005年到2010年的增长率都高于57%。2010年住宅销售面积同比2009年下降27%，住宅销售均价同比好2009年上涨了8.4%。但是德阳市区房地产均价绝对增长比2009年下降321元。鉴于以上数据，不排除明年小型房地产公司将淡出房地产市场，综合实力强的房地产将对新开楼盘促销。 　　 2010年德阳市土地成交价、楼面价不断再刷新。4月土地成交价为410万/亩，5月和6月多层住宅的价格两次刷新，最高价格达5987元/平方米。10月保利（成都）实业有限公司花巨资拍得城南副名在主珠的中心这块建设用地，着力打造德阳房地产业