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浅析政府施行物业收费指导价格对西安物业服务市场影响 　　自2004年陕西省政府颁布实施《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》到2014年正式颁布《陕西省物业服务收费管理实施办法》，政府在不断通过出台相关政策的方式积极规范物业服务收费，那么这样的经济政策特别是政府施行物业收费指导价格，究竟对物业服务市场带来哪些影响呢？本文旨在通过对西安物业服务收费整体状况的分析，结合相关政策法规的制定和修改情况，运用公共经济学原理，分析政府实施物业服务收费指导价格等公共政策，对西安物业服务市场产生的影响。 　　西安市物业服务市场自1993年1月至今，已经走过24年，虽然发展迅猛，但也存在很大的问题和矛盾，和沿海发达城市还存在一定的差距。由于物业服务是关系民生问题的准公共服务，因此陕西省政府在2004年颁布《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》，对物业收费价格进行指导，10年后又对其进行修订，于2014年8月14日正式颁布并实施《陕西省物业服务收费管理实施办法》，西安市物业行业普遍遵照其规定执行。 　　但是行业的改革在不断的进行，国家为了进一步将物业服务推向市场，鼓励供给侧改革，推进物业行业创新，释放市场活力，于是在2017年1月12日和9月6日，国务院相继连续发文取消物业行业二级以下资质的认定和物业行业一级资质的认定，至此，物业行业进入“无证时代”。在这样的变革下，物业服务收赞的政府指导价格又能否起到其调控作用，会不会对物业行业的发展带来限制？ 　　西安物业服务收费情况概述 　　西安物业服务企业分类及分布概况 　　目前西安市场的物业公司大概有这几类：一是本地大型的物业企业，也就是原来的一级资质物业企业，大概有2（）多家；二是一些外阜的大型物业企业，比如万科、龙湖、金地、保利、中海、绿地等；三是外资企业，这里主要指世界五大行的物业企业以及他们的合资企业；四是本地的中小型物业企业；五是政府或者企事业单位的后勤管理部门，虽然目前国家正在积极推进“三供一业”，但由于仍处于初级阶段，因此不计入本次研究对象。前三类物业企业把持着西安市场大约80%的高??商业、写字楼和住宅楼盘，另外本地的中小型物业企业负责大部分的中低端物业和极少数的高端物业。 　　西安市现行物业服务收费标准 　　按照2014年8月14日实施的《陕西省物业服务收费管理实施办法》第六条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第七条规定：物业服务收赞按照不同物业的陛质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅和办公写字楼的物业服务收赞实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。 　　目前西安市大部分的物业按照以上管理办法中的相关规定来收取物业费用，即多层住宅按照之前的一、二、三、等外级的收费标准分别为0.45元、0.40元、0.35元、0.30元；高层住宅按照之前的一、二、三、等外级收费标准分别为l.50元、l.20元、0.9元、0.70元；办公写字楼的收费标准按照之前的一、二、三、等外级收费标准分别为5.00元、4.00元、3.00元、2.00元。其实这个收费标准最早出自丁2004年的《陕西省物业服务收赞管理实施办法（试行）》，显然经过十几年的发展变化，随着人力和物力成本的不断增长，以及物业服务水平的提升，这个政府指导价已经不能完全适应市场的需要。因此，西安市场上也出现了少数的高端物业公司，采取与业主协商方式调节价格的情况，比如一些高端的写字楼，住宅，别墅等。 　　目前政府指导价格存在的主要问题及其成因 　　分析《陕而省物业服务收费管理实施办法》中政府实施物业指导价格的背景 　　由上表可以看出，政府制定的指导价格是限制价格。在物业服务市场发展的最初阶段，在前期物业服务市场不成熟的状况下，物业管理市场发育不完善，完全交给市场，形成价格机制存有顾虑，对于涉及广大百姓日常生活的物业服务费用仍需政府给予规范和监督，因此政府制定市场指导价格，为稳定和规范市场起到了不可磨灭的作用。但随着市场的发展，指导价格的弊端逐步显现，主要表现在：一是当时测算依据不足，测算的合理性受到质疑；二是标准制定时间过久，随着市场的不断发展和完善，企业的服务不断升级，业主的诉求不断提升，原有的指导价格在一定意义上已成为物业服务发展的瓶颈。 　　对西安市物业服务行业的成本进行分析 　　根据西安市场目前的物业成本进行分析：以大型物业企业（也就是之前的一级物业服务企业）的收费为例，住宅收费为1.5元/月??O，在购买各项保险和员工福利的情况下，收入的75―80%都用于人力成本的支出，在小区的房屋和设备未过质保期的情况下，利润基本可以维持在5%左右。试想如果过了质保期，各项维修费用的开支增大，那么物业企业是无法正常运行的。