武汉市公租房洪山模式再思考.docVIP

武汉市公租房洪山模式再思考 　　随着国家在保障性住房方面推进力度的不断加大，全国各地都在保障房建设方面展开了积极的探索。其中，2011年底武汉市洪山区南湖村、马湖村公租房建设的“洪山模式”引起了大家的广泛关注。 　　一、武汉公租房“洪山模式”初期遇冷 　　2011年，中央确定了全国要开工建设保障性住房1000万套的目标，武汉市政府的建设任务是11.17万套，其中洪山区的任务是18246套，占武汉市总指标的1/6强，包括1600套公租房。当时洪山区多个“城中村”改造项目相继启动，同时洪山区还是武汉高校集中地，空置学生公寓和空置教工公租房较多。丰富的房源条件，使洪山区顺理成章地被选为武汉市首批公租房试点区。洪山区由此探索出一种公租房新模式，通过采用“租赁一批，兴建一批，周转一批，购置一批”来整合社会资源，聚合闲空置房产，统一改建或装修，作为公租房房源。这一模式一开始得到了武汉市房管局和住建部的大力支持，被称之为“洪山模式”，受到了广泛关注，但随后的结果却令人尴尬，首批900套房源，符合标准者317人，实际仅出租210套房子。总结其失败原因，主要有以下几点。 　　1.申请门槛设置太高 　　由于开始的调研工作不到位，武汉市洪山区本着宜紧不宜松的原则，设置了较为严苛的申请门槛。户籍住房困难家庭的准入条件为人均住房建筑面积在 8 平方米以下且上年度人均月收入不高于1500 元，单身居民月收入不高于 2000 元；新就业职工（户籍和非户籍人口均可申请）准入条件为上年度家庭人均月收入不高于 2000 元，单身人员月收入不高于2500 元，并要求申请人在洪山区内用人单位就业，且为毕业未满 5 年的大中专院校毕业生，对于新就业大学生还要求提供用人单位的担保证明。 　　从申请情况看，许多企业害怕员工拖欠房租跳槽后自己要负“连带责任”，而不愿意出具证明，是导致有效需求严重不足，公租房高空置率的直接原因。 　　2.租金及物业管理费偏高 　　公租房月租金是 723 元，除此之外，每户每月收取 75 元的物业费，政府补贴租金按每人每月80 元发放。723元的房租，对于武汉市月收入在600元至1500元之间的城镇困难居民来说，是一个不小的负担。另外，首次入住公租房，还需一次性缴纳 3 个月租金作押金、3个月房租和半年的物业费，共4800 多元的租房“首付”也变相提高了公租房的准入门槛。 　　显然，洪山区政府所制定的房租和物业费标准令很多申请者觉得无法接受。一来武汉生活水平本身就不高；另外武汉存在许多城中村或类城中村廉价租赁房，给租房者提供了许多更加灵活的选择。虽然有些租住房条件不如公租房，但毕竟价格便宜，而且还不需要交纳物业费，生活配套也非常方便，自然就成了许多租户的首选。 　　3.公租房选址不够合理 　　公租房的选址非常重要，公租房位置偏远使得意向群体在选择是否申请时，要考虑时间成本和通行成本，并且区位选择不当也降低了公租房的吸引力。 　　南湖村、马湖村公租房地理位置虽不是特别偏僻，但当时新建成小区周围基础配套设施、交通设施等并未跟上，且该区域当时没有什么企业，不能解决保障人群的就业问题。另外，由于这是洪山区首批试点公租房，位置点过于集中，使得很多离这里较远的申请人在考虑到交通成本和时间成本后不得不选择放弃。 　　4.户型设计单一 　　在“洪山模式”中，提供的房源面积均在65平方米左右（含公摊面积），户型的设计显得过于单一。结合公租房的补贴来看，是按每人每月80元来进行补贴的，这就使得单个个人甚至两口之家租住公租房的成本相应抬高了。据了解，首批申请的 317 户中，有 147 户是一个人住，160 多户是两人住，三人住的非常少。如果能有面积小一点的更加灵活的房源，租金也能相应更低，加上补贴80元，单人或两口之家的成本就会下降很多，也就显得更加合理。 　　总之，户型设置未考虑不同住房困难家庭对面积、结构的不同需求，也是导致洪山区公租房少人问津的一大原因。 　　二、武汉市对“洪山模式”的进一步完善 　　面对“洪山模式”的先热后冷，洪山区房管局进行了积极的应对，放宽了相关标准。新标准中，各项标准均较原标准提高1000元。同时，针对新就业人群，毕业年限要求由“5年以内”放宽至“10年以内”；新就业职工缴纳社会保险或住房公积金的要求，由原来的“连续缴纳一年以上”，放宽为“正常缴纳”，具体见表1。 　　为了实现满租目标，洪山区房管局还将马湖村的丰华苑公租房定向作为洪山区环卫工人的公寓，改善环卫工住房条件，剩余房源将与附近工业园、用人单位衔接，为园区新就业职工、创业青年提供公租房。截至2012年10月30日止，洪山区公租房进行了第四批排序轮候，已确定包括一批环卫工人在内的397户申请人的选房顺序号。至此，武汉市首批899套公租房共租