浅议物权法中涉及建筑物所有权制度相关问题.docVIP

浅议物权法中涉及建筑物所有权制度相关问题 　　摘要：尽管《物权法》已经出台，但是对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，抑或由个人所有等相关问题仍值得我们做进一步的探讨。 　　关键词：专有部分；物权法；所有权制度 　　收稿日期：2010-09-16 　　作者简介：夏兵（1988-）女，黑龙江哈尔滨人，大庆师范学院法学院2007级法学专业学生，研究方向：法律。 　　 　　近年来，关于建筑物区分所有权中的相关问题在社会上存在较大争议。根据我国《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权由业主享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权所组成。那么对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，或者说由个人所有呢？尽管《物权法》已经出台，但是这些问题仍需我们做进一步的探讨。 　　一、停车库、停车位的权属应依我国《物权法》的规定 　　纵观美国、德国、法国、日本的法律，对于停车库和停车位的归属大致包含了两种模式：第一种是将车位作为共有部分由业主共有。第二种模式是把停车位作为专有权的客体，开发商能够单独出售停车位。 　　而我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款没有简单的规定车位属于全体业主共有或归开发商所有，而是交由当事人双方依约定来确定，尊重当事人的意思自治。 　　参考上述各国的立法现状，针对两种权属模式，我们不妨做一下比较。 　　第一，就停车库，停车位所有权归属开发商所有的情况下，开发商依业主的要求分别出售停车位，相应的，业主在购房时可获得车位的优先购买权。这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式，需要的业主或一次购买或分期支付租金，不需要的业主无须为此支付任何费用。这样有利于降低建筑物单位面积的销售价格。但是，将车位设定为专有部分，则存在明显的纰漏，即专有权人依照自己的意愿独立行使处分权时，有可能损害其他业主的利益，比如开发商或业主将车位转卖给小区外的人，或者将停车位挪作他用，等等。 　　第二，将停车库、停车位的所有权归业主共有，则业主自治组织享有车位的所有权，该组织代表全体业主的利益行使对车位的管理，处分和收益权。反映了业主意思自治的要求。但是，一方面由于单元房的专有权和车位的按份共有权被绑定在一起。因此，每位业主购买单元房时必然要分摊车位成本，可能会对单个业主造成更多的经济负担和生活不便；另一方面，虽然车位归全体业主共有，但需要车位的业主也不应无偿的使用车位，这样会侵害到其他业主的权利和权益，造成更多的纠纷而难以解决；还有，在现在社会中，开发商占有明显的优势地位，即使所有权归业主所有，也难以保障业主的合法权益。开发商为降低成本，可能放弃建造车库、车位的配套设施，即使车位成本由业主承担，开发商也会把房价抬的很高。 　　综上，分析两种模式的利弊不难发现，单一的权属模式不利于保护双方当事人的利益，而且会使得业主和开发商之间博弈加剧，矛盾纠纷不断，难以实现安居乐业。虽然我国《物权法》立法还处于起步阶段，相关的法律法规仍需完善。但是《物权法》关于停车库、停车位的规定仍有助于车位所有权纠纷的解决。这主要体现在两个方面： 　　第一，从业主角度：我国属于发展中国家，私家车并非人人都有，也并非家家都有，完全让每位业主分摊费用会造成不必要的负担。 　　第二，反过来，从开发商一方来说：随着我国经济的发展，私家车必将快速地增多，因此，就停车位的需求也会与日俱增，赋予开发商以所有权，有助于鼓励开发商投资开发车位。这样，既考虑到我国的现实情况，又兼顾了业主和开发商双方的利益。通过双方的“合作”，实现了各自利益的最大化。 　　因此，虽然《物权法》关于停车位、停车库权属的规定在细节方面不够具体完善，例如：《物权法》第74条第1款规定的过于宽泛，缺乏可操作性，难以从真正意义上保障业主的优先购买权；没有规定约定不明或没有约定情况下权属的问题等等。但是笔者认为法律的立法思路是相当符合我国的国情和现实需要的，能够起到定纷止争的作用，减少纠纷的发生，促使纠纷的解决。 　　二、窗前绿地的权属应考虑现实情况，屋顶平台的权属应依《物权法》规定属业主共有 　　众所周知，一般情况下，商品房的一层和顶层即使价格较低也不太好卖，于是开发商灵机一动，想了一个妙招，即把窗前绿地赠送给一层的业主做成一个小院，把屋顶平台赠送给顶层的业主做成一个空中花园。这样一来，一层和顶层的房子都好卖了，表面上看，似乎开发商和业主达到了“双赢”的局面。但是