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由一房两备引发诉讼及反思 　　一、基本案情 　　2003年3月，原告凌某委托其子与D公司签订了商品房预售合同，购买位于X县W镇“XX商城”1-4-9号房屋。双方于2003年6月11日在X县房管局进行登记备案。同时，凌某于2005年3月占有使用该房屋至2013年9月。 　　2005年5月，第三人郑某与D公司签订商品房买卖合同，购买位于X县W镇“XX商城”2栋1单元4-9、10号房屋，同年5月8日，该合同在X县房管局进行了登记备案。2006年4月28日，郑某就上述备案房屋向X县房管局申请房屋所有权转移登记，并提交了相应的申请资料。X县房管局受理审核后于2006年5月28日颁发产权证，产权证上载明该房屋地址位于X县W镇W路317号1-5栋9、10号。 　　2007年，郑某向X县人民法院提起民事诉讼，要求凌某搬出X县W镇W路317号1-5栋9、10号房屋。X县人民法院经审理查明，“XX商城”原房号1-4-9号与郑某购买的1-1-4-9号和郑某所持产权证栋号为1-5，房号为9、10号房屋为同一套房屋，并于2007年11月作出民事判决，判决凌某搬出该房屋。此判决书生效后，在执行过程中，凌某不服判决，向C市中级人民法院申请再审。后经法院调解，双方于2013年9月自愿达成调解协议：凌某搬出该房屋；郑某一次性补偿凌某10万元。2013年9月郑某将10万元补偿给凌某。同年10月，凌某向X县房管局申请将此房屋的备案注销，并自行搬出该房屋，由郑某占有、使用。 　　2011年11月，凌某向X县人民法院提起行政诉讼，在民事诉讼审理过程中，诉请撤销郑某房屋登记，确认X县房管局的登记行为违法。C市中级人民法院作出裁定，指定S县人民法院管辖此案。2012年12月S县人民法院作出裁定，认为凌某原告资格不适格，驳回起诉。凌某不服此裁定，上诉至C市中级人民法院。C市中级人民法院于2014年4月作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。凌某不服，向检察机关申诉。2014年3月17日S省人民检察院向S省高级人民法院提出抗诉。2014年4月28日S省高级人民法院指定C市中级人民法院再审此案。C市中级人民法院作出裁定：撤销C市中级人民法院的行政裁定和S县人民法院的行政裁定；指定S县人民法院继续审理此案。2015年9月，S县人民法院作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。目前，本案正在C市中级人民法院二审中。 　　二、案情分析 　　本案的争议焦点有两个：第一，购买的房屋已备案但没有进行产权登记的买受人对房屋登记是否有提起行政诉讼的主体资格；第二，X县房管局的颁证行为是否合法。 　　关于第一个争议焦点，本案中，原一审、二审法院均认为，凌某购买D公司的房屋只与某公司之间形成债权关系，对该房屋不享有物权。且有生效的民事判决确认凌某无权占有使用该房屋。因此，凌某对该房的占有、使用缺乏合法性，其对该房屋的登记行为不存在法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人、其他组织对该项行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，因此认定，原告主体资格不适格。 　　检察机关抗诉认为，凌某与D公司签订了商品房预售合同，他不仅对D公司享有债权，还实际占有、使用该房屋，并对该房屋依法享有申请房屋管理部门办理产权登记的请求权，这是一种可以从债权转化为物权的期待权。如果没有X县房管局向郑某颁证的行政行为，凌某的债权就能顺利的物权化。但是，X县房管局将房屋权属证书颁给第三人郑某，致使民事判决依据该权属证书认定凌某的房屋所有权归郑某所有，凌某限期搬出房屋。正是X县房管局颁证的具体行政行为导致凌某对该房屋的债权无法转化为物权，失去了对该房屋的占有、使用权利。因此，该具体行政行为对凌某的合法权益产生了影响，凌某失去房屋的物权期待权和排他请求权与X县房管局的颁证行为存在直接因果关系，即凌某与涉诉具体行政行为有法律上的利害关系，凌某可以依法提起行政诉讼。 　　根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，“法律上的利害关系”是指当事人的合法权益与具体行政行为之间存在因果关系。凌某与D公司签订了《商品房预售合同》，办理了备案登记，同时实际占有、使用该房屋，X县房管局将该房屋登记给第三人的具体行政行为已经对凌某的民事权利造成了影响。因此，凌某与此具体行政行为有法律上的利害关系，可以成为行政诉讼的适格主体。 　　关于第二个争议焦点，一审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》的第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”和第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记