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论新收入准则对房地产业影响及对策 　　我国财政部2016年末颁布了《企业会计准则第14号》草稿，2016年4月底完成了征求意见稿，并规定从2018年开始推行。本文基于对《2017年会计准则14号》，简称新准则14号，的变化进行分析论述，从财务信息系统、财务指标、税务管理、财务信披及职业判断等方面提出了《新准则14号》对房地产业公司的预期影响，并为房地产业公司提出了具体的应对《2017年会计准则14号》落实的具体措施。 　　目前我国经济产业形势日益多元化，新的房地产商业模式不断被创新出来，这时由于我国金融投资产业的不断发展而造成的与盈利相关的会计信息质量就显得日益重要。由于会计准则还没有跟上经济形势的发展，尤其是房地产业公司新的经营模式下收入确认难度和争议大大增加，这也造成了房地产业公司利用我国会计准则的模糊性实施盈余管理问题。 　　对此，国外FASB和IASB在2014年4月发布了国际财务报告准则第15号，我国财政部于2016年末也发布了《企业会计准则第14号》，2016年4月底完成了征求意见稿，可以说新的收入准则是具有重大变萆意义的。本文将对《新准则14号》的内容变化进行分析，并与旧收入准则进行对比，以提出《新准则14号》的变化及对房地产业公司预期影响及应对建议。 　　《新准则14号》的变化 　　（一）收入确认步骤。新收入确认准则相对旧准则简化了收入确认过程，减少了很多职业判断的环节，并且对很多收入项目提出了具体的指引。《新准则14号》提出了统一的收入确认模型，即五步法，具体如表1所示： 　　可见新准则收入确认模型，对于收入相关的信息信披要求更为详尽，包括房产合同分解，履行房产合同的义务、履行房产合同的时间分类、重大判断及履行房产合同的成本等等都需要进行信披。 　　（二）收入确认原则。新准则一改旧准则对于房产合同的区分，以控制权的转移为确认原则，这样使得收入确认时间上既可以按照控制权的逐步转移在一定时间段内确定收入，也可以按照客户取得控制权时在某一时点确认收入。 　　（三）计量原则。新准则要求房地产业公司应当将按照房产合同分解后的各个履约义务所对应的交易价格来划分与计量收入。 　　《新准则14号》对房地产业公司的预期影响研究 　　新准则可以说是变革式的重大创新，必然会对房地产业公司的各方面收入的会计核算、财务管理产生深远、广泛的影响，可以说房地产业公司内部各部门都会受到新准则带来的一定程度的影响。 　　（一）财务信息系统影响。房地产业公司的财务信息系统受到新准则的影响较大，很多财务信息系统中的收入数据来源于房产合同，然而新准则要求更细化的识别房产合同履约义务，将收入房产合同分拆和分解。为了应对新准则，制定更细分的房产合同是最简便科学的做法，然而背后的财务信息系统也要加以升级改造，所以房地产业公司的财务信息系统的参数、核算项目、账簿系统、凭证系统需要重新初始化，自动化流程也要相应升级改造，这对房地产业公司来说，是一笔不小的成本支出。 　　（二）财务指标影响。新准则实施后，可以预见房地产业公司的收入确认与计量必然会比传统准则下有所改变，例如商品房销售收入可能就由原来的一次性确认改为分段确认，相应成本也会分段确认，这会对一些财务指标产生影响，降低一段期间的利润率指标，尤其是盈利能力指标和营运能力指标。 　　（三）税收影响。新准则将经济利益流入内化于交易价格分析过程中，交易价格是概率统计分布上的期望值，需要考虑可变对价、非现金对价、现金流的时间价值、应付客户对价、信用风险等因素，而税法对于这些因素通常是不予考虑的，这会带来新的财税差异。 　　（四）财务信披及职业判断的影响。《新准则14号》实施后，房地产业公司需要按照调整财务报表中的利润表和资产负债表项目，需要信披识别房产合同履约义务，即收入的分拆或分解这一流程后的信息，包括合同义务时点信披、合同相关的资产负债信息信披、分配交易价格至单独的履约义务的信披、影响收入确认金额的信披，及相关重大判断的信披。 　　具体来说新准则需要房地产业公司对房产合同收入作出更多的职业判断和会计估计。 　　1.识别公司与客户之间的房产合同环节。房地产业公司应当按照新准则对房产合同进行分析，包括非书面房产合同，如果某些房产合同包含若干房产合同履约义务，那么应当实施重大判断来决定是否需要与客户重新签订一份新房产合同，或者继续作为现有房产合同中的内容处理。 　　2.识别各项房产合同的单独履约义务。房地产业公司应当根据房产合同约定的实际情况，分析评估其中的经济实质，将原房产合同的承诺义务分拆为明确区分的各个单独履约义务。例如房地产业公司提供的额外质保服务，房地产业公司应当作为新的单独的履约义务，作为新的收入来源处理，在质保履约义务完成时确认该项收入。这些房产合同和单独履约义务的