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长春市中心城区住宅价格中公园绿地资本化效应评价 　　摘要：以长春市中心城区为研究区域，基于2016年30个公园绿地周边的2 623个住宅样本数据，从区位、建筑结构、邻里关系三个维度选取15个解释变量，构建住宅市场特征价格模型，定量评估了长春市公园绿地的资本化效应方向与程度。结论表明，长春市住宅单价与到公园绿地的距离呈负相关关系，到公园绿地的距离增加1%，住宅单价下降0.020%；长春市公园绿地对住宅价格的资本化效应不如杭州、北京、深圳等城市显著；解释变量对住宅价格的贡献程度为市级商业中心轻轨站点公园绿地主干路；长春市公园绿地资本化效应的平均空间影响距离为1 km。 　　关键词：公园绿地；住宅价格；特征价格；资本化；长春市 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）14-2768-05 　　DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.14.043 　　Abstract： Taking central area of Changchun as the research area， we investigated 2 623 residential sample data around 30 parks and selected 15 explanatory variables to build a hedonic price model in three aspects of location，structure and neighborhood. The results showed that there is negative correlation between the house price and its distance from park green space. Increasing the distance of 1% to the park green space decreases the house price by 0.020%. The capitalized effect of Changchun parks was less than Hangzhou， Beijing， Shenzhen. Proximity to a central business district produces the greatest effect on housing prices， followed by distance to light rail station， park green space，arterial road. The average influence radius of Changchun park green space is 1 km. 　　Key words： park green space； residential housing price； hedonic price； capitalization； Changchun 　　随著生活水平的提高，城市居民对居住环境的安全性、便利性和舒适性给予了越来越高的重视。公园绿地作为城市中的“绿洲”，不仅对美化城市面貌、平衡城市的生态环境，调节气候，净化空气等发挥了积极作用，而且为城市居民提供了环境优美的游憩空间[1]。出于“舒适宜居性”考虑，购房者根据自己的收入和偏好愿意支付更高的费用购买公园绿地周边的住宅[2]，使得公园绿地在质量和数量上的差异资本化到房价当中。然而公园绿地的特征价格是隐性的，难以用货币价格直接衡量资本化方向与程度[3]。 　　城市公共品如轨道交通、公园、学校等对住宅市场的外部性效应已引起国内外学者的广泛关注，目前多是通过构建特征价格模型来衡量公共品的资本化效应。以Lancaster的消费者理论及Rosen的市场供需均衡模型为理论基础，应用于住宅市场当中的特征价格理论认为，消费者对住宅的需求不是基于住宅本身，而是基于住宅所内含的各种特征，每个住宅特征对应着一个特征价格，住宅所包含的各种特征的数量不同，消费者所获得的效用水平不同，从而影响房价及消费者的选择[4，5]。 　　近年来，国外学者从正外部性和负外部性两方面分别分析了开敞空间[6]、交通站点[7]、学校质量[8]、机场噪音[9]、垃圾填埋[10]等特征对房价的影响。国内学者从引入特征价格方法以来，相继开展了轨道交通[11]、公园绿地[12]、教育配套[13]等特征对房价的影响研究，其中公园绿地方面侧重于单个大型生态绿地或公园的影响效应定量研究，如相关学者通过构建特征价格模型，分析了一定距离范围内大型公园对周边房价的增值效应[14]；或者通过构建到公园距离与房价之间的二