2018东渡青筑营销报告130p研究报告.ppt

米国NBA大妈齐跳舞 ; 引;宏观政策;【中央定调】坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归;【政策趋势】地产调控仍在持续，并由简单的房价调控转向制度变革，调控政策将至少延续至2013年;【政策分析】2010-2011年调控空前严厉，以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。进入2012年新一轮调控刺激刚需，预计2013年政策将有进一步放松可能;房地产调控政策方向非常明确，短时间内不会动摇。政策逐渐由价格调控转向制度变革;市场分析;从房价走势来看，2010年全年和2011年全年（截止至11月）上海全市的成交量几乎只有前两年的一半，整体交易均价止涨；2011年下半年交易均价环比出现微跌，表现出商品住宅在限购等去投资化政策压力之下，逐渐下跌。;自2005年起，上海地区GDP总量每年保持增速上升，青浦区的增长速度更加迅速年平均GDP增幅为10%，2010年青浦区GDP总量达到584.1亿元，环比上涨12.1%。区域经济飞速发展彰显。;青浦产业集聚明显，“4+1”主导产业（现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业）2010年全年实现规模产值665.4亿元，比上年增长29.5%，占全区规模产值比重51.5%。私营企业税收贡献占全区税收贡献近52%，私营企业主和因产业动迁受惠的居民生活比较富足。;2012年一季度青浦区商品住宅总供应为4.6万㎡，成交11.4万㎡，均价为17952元/㎡，成交均价与上季度持平。;仁恒御澜湾 类型：小高层、高层 体量：16万㎡;青浦镇板块2010年至今成交房型与面积段（m2）交叉分析（成交套数）供求表现;房型;【供应主力面积段】商品房供应主力面积段二房85-95㎡， 三房110-150㎡，产品同质化严重;青浦区经济发展迅速，发展势头良好。私营经济发达，私营业主成为青浦购房重要人群;占地面积;占地面积;占地面积;占地面积;本体分析;【小区规划】中国首个青花瓷与建筑跨界的作品，将青花瓷融入建筑立面、内饰、景观、配套，创造出一种全新的、独特的青花瓷建筑风格。;售楼处鉴赏;「项目概况」东渡青筑项目为低密度住宅区，产品包括公寓、联排、叠加等。目前周边配套缺乏;物业;户型鉴赏;南北通透尊贵户型，南北双阳台设计。近30㎡超大客厅，特设玄关走廊，外联南向景观阳台。 阔绰豪华主卧套房，进深达6米，拥享独立卫生间。 三间卧室均设有景观落地阳台；厨房链接工作阳台，可开辟为杂物间;A2户型样板间鉴赏;营销动作;19#共28套 剩余8套;产品户型脱离市场需求;;体验区打造普通，品质感不够;广告形象无法与项目形象匹配;推售策略出现失误;竞品各项目产品本身的打造已经达到了较高水准，要实现全面超越难度大。;想要跳出市场竞争红海，进行开创蓝海疆域，项目该如何进行重新定位？;第一篇 总结;从万科棠樾说起;案例相似;塘厦——万科棠樾 总占地约60万平方米，建筑面积约40万平方米，大一期综合容积率0.8，大二期容积率0.5，是万科在华南地区储备的最大幅地块。 08年推出少量联排别墅，户户邻水、以水元素为主题，阐述东方居住美学，并运用东方文化特有的低调展现属于东方居住的奢华概念。在南中国的别墅市场中独树一帜。推向市场以来，受到热烈追捧，一路畅销。 .;国宅新品大气已成;再看置信-芙蓉古城;规划相似，区位类似;;很成都，很中国;;中国式艺术亲情人居是项目定位蓝海？;竞品考察;资源考察;【客户区域】客户主要集中在青浦城区及周边，典型内生型市场。青浦主城、周边乡镇、青浦工业园区为客户主要来源，上海市区客群较少;客户职业;;周边乡镇进城客户;公寓客户;客户总结;;小王子和麦田守望者;前期关于文化的挖掘，曲高和寡，使文化与产品及客群形成有机结合，没有产生“联系”归属感，无法直击心灵，始终仅仅是一种文化的宣告，而非本社区的有机生命，如何将传统的青花瓷器文化，与建筑有机结合，而不仅仅是产品的一些青花元素的运用，或简单的对于一种瓷器文化的推广。;思考 前提;阶段策略思考;阶段策略思考;青花瓷—— 白如玉、薄如纸、明如镜、声如磬 具有极高的审美价值 自元代以来景德镇瓷器的上乘之作 是中国瓷器文化流传的集大成者 也是中华文化的表征之一 青花瓷器在中国社会具有悠久的历史和广泛的群众基础，青花瓷在中国家庭中是应用极为广泛的瓷器品种，许多家庭餐具等都是以青花瓷或仿青花类型为主，因此具有非常浓重的家庭意味，是家庭温情的载体之一。;青花瓷所代表的：中国的、传统的、成熟的、家庭的、温情的 ;青花瓷，范围狭窄， 如果为了演绎青花而演绎青花，将使我们的命题变窄，在操作时没有空间，因此，将主题拔到中国人居的层面！;形象考察;形象考察;形象考察;China—瓷器—中国 青花人文之宅——拔高至——中国艺术亲情