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消费者购买房地产行为的研究 　　随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大和调控政策针对性的进一步增强，以投资为目的的购房需求被有效遏制。另一方面，刚性购房需求仍然旺盛。在所有购房需求中，结婚购房、首次置业、因房屋征收购房和落户的占比分别为26.05%、17.21%、6.21%和3.61%，这四类刚性购房需求占市场总需求的一半以上。此外，以改善居住环境、方便子女上学和照顾父母等为目的的改善性购房需求的占比为41.61%。可以看出，消费者当前的刚性购房需求强劲，为房地产市场的持续健康发展提供了强有力的支撑。随着不断提高的收入水平，百姓购房承受能力明显增强，对住房价格的期望也越来越理性。国家统计局公布的2011年11月份新建住宅价格指数显示，新建住宅价格同比涨幅为3%，低于人均可支配收入增幅10个百分点，房价收入比持续下降。本文通过对购房者的确定、产品的选择、购买原因以及如何选择购买楼盘三部分来阐述。 　　消费者购房者房地产 　　一、购房者的确定 　　由于购房者的构成比较复杂，难以把握。因此，在此我们可以将住宅视为细分对象，根据总价和单价为衡量依据，将购房者细分为低端、中低端、中端、中高端及高端产品的购房者。 　　（一）低端市场的购房者 　　1、市场特征：该类住宅一般为总价低（15万以内），单价低，或者是小户型；产品品质低，基本为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。 　　2、目标客户群： 　　年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者；收入：年收入大多在3.5万以下；家庭结构：2人及以下；受教育程度：他们大多受过高等教育；置业情况：以第一次置业为主，目前大多以租房为主；购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题；购买行为：注重产品的使用价值，对品牌基本没有要求。 　　（二）中低端市场的购买对象 　　1、市场特征：该类住宅总价主要集中在15-20万，单价多为1500-2000元；产品品质一般，对开发商的市场运作能力要求不高，因此，竞争对手进入该市场较为容易。 　　2、目标客户群：年龄：这个层面的年龄范围较广，这个层面主要以收入和购买能力为主要的界定标准，年龄主要集中在40岁以下；收入情况：年收入3万―5万；家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上；职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工；受教育程度：受教育程度普遍不高；置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅；购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境；购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。 　　（三）中端市场的购买对象 　　1、市场特征：该类产品总价大多在20-30万，单价在2000-2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。 　　2、目标客户：年龄：30―40岁，这部分人群属于有效消费的主力人群；收入：他们的收入在5万―8万之间，有一部分积蓄；家庭结构：三口之家为主；置业情况：相当大的一部分为二次置业；购房目的：改善居住环境，提高居住水平；购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。 　　（四）中高端市场的购买对象 　　1、市场特征：该类市场总价在30-50万，单价在2500-3000元，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。 　　2、目标客户群：年龄：30―40岁，这部分人群属于有效消费的主力人群；收入：在5万―8万之间，有一部分积蓄；家庭结构：三口之家为主；置业情况：相当大的一部分为二次置业；购房目的：改善居住环境，提高居住水平；购房行为：比较理智，注重产品的舒适性，注重产品品质、品牌。 　　（五）高端市场的购买对象 　　1、市场特征：该类产品总价大多在50万以上，单价在3000元以上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，多为低层，环境优美，对开发商动作水平要求高。 　　2、目标客户群：年龄：35--45岁之间；收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款；家庭结构：3人或3人以上；职业状况：公司或企业的管理人员、行政事业单位的高层干部、私营业主等高收入阶层；受教育程度：大多受过较高的教育；置业情况：为二次置业或多次置业；购房目的：提高生活品质，体现实力，从一定层面上讲，也可以理解为投资行为；购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常看重品质、品牌。 　　二、产品选择及购买原因 　　（一）产品选择 　　一看楼盘质量。买房不去实地察看会有许多问题，比如了解材料、看现场管理，或者毛坯房的施工情况。一些劣质物业有明显的