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保障性住区建设实践初析 　　摘要：城镇中低收入人群的住房问题是一个全球性的问题。通过对保障性住区规划建设相关文献及资料的梳理，从实践层面上选取欧美和亚洲的典型案例进行解读，旨在为今后保障性住区建设提供借鉴。 　　关键词：保障性住区，规划，建设 　　住房问题是一个社会民生问题，一直备受国内外的重视。由于城镇人口的增长，必然对住房供应产生巨大的需求，导致房地产市场的飞速发展，房价的非理性增长，进而使得低收入家庭住房消费能力进一步下降，无购房能力的人群比例相应扩大。[1]放眼世界各国住房规划建设的发展历程，加大住房保障力度，完善住房供应体系，满足城镇住房困难人群的居住需求，是其中的重要内容。 　　通过梳理保障性住区规划建设的相关研究，尤其是在保障性住区建设历程久远和住房保障政策演进曲折的国家和地区，相关制度已较为成熟。从建设实践层面上进行解读，对于正在大规模进行保障性住区建设的国家或地区意义重大。 　　1相关概念的界定 　　国外的保障性住区并非一定就是低收入人群的住区，且主要可以归纳为三类（表1）。而我国的保障性住区是指由根据国家政策以及相关规定，在政府的支持与主导下集中建设，并给予税费优惠且限定建设标准的，专门提供给城镇中低收入住房困难户居住的带有社会保障性质的住房形成的住区。[2]具体包括由集中成片开发建设的廉租房、安居房、经济适用房、拆迁安置住房、限价房等形成的住区。[3] 　　2保障性住区实践进展――欧美 　　2.1美国 　　美国作为一个市场经济高度发达的国家，其保障性住区的运作模式也更倾向于通过市场化手段来解决中低收入阶层的居住问题[4]。其发展历程主要有三个阶段。 　　起步阶段（20世纪30-50年代）：1937年美国掀起了公共住宅的开发建设，当时，社会团体对兴建公共住宅的规模和性质有不同的意见，且没有多少人真正意识到解决城市低收入家庭住房问题的紧迫性。直到1949年通过的《住宅法》，才正式确定使所有的家庭得到美好的家园和舒适的生活环境是该国的目标。 　　发展阶段（20世纪60-70年代）：1961年通过的《国民住房法案》对民营建设机构提供明显比一般按揭利率低的住房贷款，以鼓励私人建设者从事大型低收入家庭住宅的建设和维护。1965年通过的“租金补贴计划”，为公共住宅的建设提供了更多的途径。政府于1977年开始提倡公共住宅开放性混合社区的建设模式。 　　调整阶段（20世纪80年代以来）：在当时的美国，低收入家庭占到总户数的比例的18%，再加上当时的社会经济背景，政府削减了建设公共住宅的财政，强调个人在市场上寻求住房，并在租金方面给予困难家庭一定的帮助。这导致美国低收入家庭住房状况全面恶化。1992年后，政府积极推动国内改革，其目标是改善中低收入阶层的生活条件，平衡分配社会公共资源。 　　总之，美国公共住宅通过国家立法、建造公共住房、发放住房补贴、鼓励私人机构参与中低收入者家庭住房建设与经营，以及建立和完善市场主导型的住房金融保障体系来积极推动保障制度的建设和住房建设实践。 　　2.2法国 　　法国的社会住宅政策自19世纪以来经历了几个时期的演变，旨为更好地起到维持社会稳定的作用。法国社会住宅的发展历程主要有四个阶段。 　　第一阶段：社会住宅体系的建立（1850-1945年）。工业革命之后城市问题日益严重，直到1850年法国政府才颁布了一项法律，制定了住宅卫生标准。随着城市贫民人数的增加，1894年创建了“廉价住房委员会”以解决其住房问题。1912年又创建了隶属于地方政府的“廉价住房机构”，这就基本建立了政府主导的社会住宅保障体系。 　　第二阶段：战后恢复重建（1946-1976年）。二次大战后，法国的住房危机非常严重，致使政府必须支持或直接参与住宅的建设。由于只依靠公共部门的建设，无法在短期内满足社会的住宅需求，因此政府开始发放“住宅建设补贴”。并于1957年实行“优先城镇化地区”政策，通盘考虑住区建设问题。 　　第三阶段：多层次的住宅供给（1977-1981年）。1977年政府改革了住房政策，鼓励住宅供给的多样化，并设立了“个人住房补贴”。这项政策直接鼓励了住房供应市场的差异化开发，满足了居民主体多样化的居住需求[5]。 　　第四阶段：社会住宅区的改造和城市更新（1982-至今）。房地产市场的差异化发展，多样化的住宅供给的同时也导致居住隔离的产生，部分社会住宅区的衰退现象明显。从1990年代开始，政府的社会混合政策得到认可。《博松法》和《城市引导法》均通过强制性的规划来减少居住分异，促进社会和谐。2000年又颁布了《社会团结与城市更新法》，并开始了大规模的城市更新。 　　总之，法国社会住宅成功之处就在于它能够根据社会状况的变化及时调整，由政府掌控建立了完善的住房保障运作体系，国家