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全装修商品房造价控制剖析 　　【摘 要】文章主要对全装修商品房项目的全装修成本构成分析、投资决策阶段、设计阶段、招标阶段和实施阶段的造价控制等进行了阐述，提出关键阶段的控制要点。 　　【关键词】全装修；造价；控制 　　 　　1 全装修成本构成分析 　　根据经验数据统计，全装修房的装修成本占主体建安成本的25％～30％，占售价的8％～10％。按套内各功能空间分析，卫生间消耗的装修成本最大，约占40％；其次是卧室，约占25％；再次是厨房，约占20％；客饭厅约占15％。从上述数据中可以看出，在所有装修成本中卫生间和厨房就占了约65％，而不论户型大小，这两类空间都是必不可少的，因此户型越小，单位面积的装修成本就越高。 　　2 项目投资决策阶段的控制 　　2.1 项目投资决策阶段存在的问题 　　全装修房项目由于增加了造价，压缩了客户个性化装修的空间，加大了时常风险，因此决策阶段的工作尤为重要。目前在项目可研阶段，通常由房地产策划单位或部门进行市场调研，提出的分析报告，。在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院在本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对设备安装工艺、流程和装修方案缺乏统一协调的认真研究，产生后期设计和造价的变更。有时建设单位主办部门和人员为了迎合投资商或领导的喜好，要求设计单位在投资估算时有意低估或高估，搞“面子工程”，增加了估算的随意性，造成了造价控制的后患。 　　2.2 投资决策阶段的造价控制 　　2.2.1 通过市场细分，确定目标客户 　　目标客户群的生活、消费习惯，偏好取向，可承受的价格区间等因素对全装修商品房产品的定位影响巨大。多代同堂、老龄家庭、年轻家庭、单身家庭等不同群体的人口构成和生活习性差异性非常大，对全装房的空间分割要求和装修标准需求是完全不同的，需要结合户型设计对目标客户群的市场进行尽可能细的细分。 　　2.2.2 准确地做好基础资料的收集 　　主要是装修材料设备的价格、检验资料收集，这类材料一方面价格差异非常大，如同样的电器设备进口、合资、国产价格相差有时超过数倍；另一方面，需要对产品的检验合格证明、生产许可证、特别是环保检测以及售后服务等做细致全面的了解，保护业主的利益同时减少日后的纠纷和造价风险，也使造价人员能在准确、可靠的资料前提下，进行认真分析，保证投资预测、经济分析的准确性。 　　2.2.3 认真做好市场研究 　　市场研究就是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析，特别是对周边类似项目的研究以及国家对全装修商品房的政策导向和今后发展趋势等。要做好市场研究，工程造价人员就需要收集分析当地同类型目标市场产品装修标准及供应、销售情况，掌握大量的统计数据和信息资料，并进行综合分析和处理，为设计和决策部门提供准确依据。 　　3 设计阶段的造价控制 　　3.1 设计阶段存在的问题 　　全装修房设计阶段存在影响造价的主要问题包括 　　3.1.1 装修设计与建筑方案设计、结构设计、设备安装设计等专业设计脱节，实践中常常出现水电气预留位置不合理，结构断面设计不影响使用功能等问题，造成设计变更、施工变更以及建筑空间利用的浪费。 　　3.1.2 室内设计师对新材料、新设备、新工艺的了解不足，设计带有局限性。 　　3.1.3 装修设计与市场营销、成本控制部门缺乏沟通，造成产品与市场需求脱节，装修成本要么失控，要么为了控制成本，达不到设计效果。 　　3.2 设计阶段的造价控制 　　3.2.1 提前介入 　　一旦项目决定做全装修房，就应该让室内设计师提前介入项目的前期工作，特别是设计工作，提出他们的概念和建议，有条件的公司可以聘请专业的室内设计顾问公司或室内设计总监。 　　3.2.2 成立机构 　　由设计（含各专业设计和室内设计）、营销、成控人员组成项目设计小组，提高沟通、决策的效率和准确性。 　　3.2.3 以目标成本控制设计 　　在目标成本内进行多方案设计，不同方案可有不同侧重点，根据市场的需求予以确定。 　　3.2.4 建造样板房 　　有条件的项目可以按确定的设计建造样板房，一方面可以直观体验装修效果；另一方面可以准确评估造价。 　　3.2.5 制定作业指导书 　　上述各阶段工作完成后，可由公司决策委员会、营销部门、设计部门、成本控制部门及其他相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书面审批，编制作业指导书指导后续工作。 　　4 招标阶段的造价控制 　　4.1 招标阶段存在的问题 　　4.1.1 招标文件和合同描述不准确、