国外“廉租房”建设与我国廉租房建设的对比分析及经验借鉴.docVIP

国外“廉租房”建设与我国廉租房建设的对比分析及经验借鉴 　　【摘 要】目前我国正进行大规模的廉租房建设工作，但建设管理经验匮乏，制度不完善，对廉租房建设进程造成很大影响。本文通过对比分析发达国家和地区建设“廉租房”的实际情况，结合我国的具体国情理性地提出完善廉租房建设管理制度的建议想法。 　　【关键词】廉租房；建设管理；国际经验 　　 　　1 建立完善廉租房体制的重要意义 　　廉租房，是指以低廉租金出租的房屋。廉租房的政策对象主要是城市低收入人群，尤其是月收入水平远低于城市平均月收入水平、人均住房面积远低于城市人均住房面积的 “双困”（收入困难、住房困难）家庭。当前，廉租房建设及监督管理的主体仍然是地方政府及其相关部门，廉租房建设的资金来源主要是政府划拨的补助资金及各级政府的配套资金，廉租房的房源主要是以政府投资新建的住房为主。从廉租房的供给对象及运行方式中可以看出，廉租房具有“准公共产品”及“社会保障性住房”的属性。 　　1998下半年，政府停止住房实物分配，开始全面推行和不断完善住房公积金制度，并不断推进商品住房的市场化进程。十几年来住房市场在新的体制下不断繁荣，为国民经济的发展做出了巨大贡献。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的施政纲要。但是十几年之后的今天，商品住房市场异常火爆的同时却偏废了对于廉租房的建设管理。据2007年的统计数据，全国只有54.7万户最低收入家庭享受了廉租住房保障，还不足目标总数的6%。要补足前十年落下的“功课”任重道远。 　　在目前我国的城市化水平不断加快，城市住房严重短缺，供求矛盾异常突出的形势之下，加快城市廉租房建设，为广大中低收入者提供必要的生活环境迫在眉睫。但是，我国的廉租房建设与发达国家相比尚处于起步阶段，对于这样庞大的巨系统存在诸多问题。例如廉租房建设管理缺乏必要的法律依据，廉租房建设资金不足房源紧张，廉租房准入、退出、审核、监督等机制不完善等等。各地的廉租房建设出现种种障碍，远不能达到年初政府工作报告中提出的既定目标。 　　改革开放以来，我国经济建设取得的巨大成就向我们昭示了一个真理，那就是“体制先行”。对于当前各地政府“大跃进”式地加快廉租房建设，却遭遇种种坎坷障碍的情况，我们依旧推行“体制先行”的方针政策。建立健全廉租房建设管理体制应成为中央及各级政府的先行之举。多专家学者著书立说，将制度建设的蓝本抛向“廉租房”建设发展成熟的发达国家和地区。但向发达国家和地区学习建设“廉租房”体制的同时应该注意到，各国由于国情和发展阶段不同，“廉租房”建设管理体制有所区别。我们应该结合各国家地区的综合情况进行全面系统的分析，以此确定适合我国国情及社会发展的廉租房体制。 　　下面针对一些“廉租房”建设管理体制相对完善的发达国家和地区进行对比分析。 　　2 发达国家和地区廉租房建设管理状况 　　2.1 美国 　　美国“公共住房”制度发展分为三个阶段：1937年至20世纪60年代初，以美国联邦政府和地方政府为主导，收购贫民窟等土地并加以综合治理，部分建造公共住房，大部分出售给私营房地产开发商。至20世纪60年代，美国已经兴建了大量的公共住房。这一阶段的公共住房制度颇有成效，它有效缓解了大量居民的住房需求同时拉动了国民经济的增长。但是由于政府过多的干扰了住房市场，引起住房市场供求失衡。同时由于公共住房相对集中，社会阶层出现居住分化，引发了一系列的社会问题，20世纪60年代初至70年代末，联邦政府的公共住房政策转为“一方面开始鼓励私营房产开发商为低收入阶层建造住房，另一方面则为低收入阶层提供更灵活、更多样的补贴方式”。其主要内容就是向私人房地产开发商提供低息贷款用于公共住房建设，同时向符合条件的居民发放住房补贴。第三个阶段是20世纪70年代末至今，美国政府逐渐退出公共住房建设，通过市场手段引导公共住房建设，并向低收入者发放租金补贴。 　　美国向来以高度自由化的市场机制著称，其房地产市场也拥有非常高的自由性和灵活性。一级房产市场和二级房产市场均有较强的流动性，政府更多的是以“操舵人”的身份引导市场机制自发地进行公共住房建设。而住房补助“货币化”的形式在美国拥有更强的优势。 　　首先，住房补贴的方式大大降低了政府的行政成本。在实物配租的情况下，政府部门必须要参与到廉租房运行的全过程当中。而在住房补贴的情况下，政府部门只需参与对申请人家庭情况调查，接受和审核申请以及定期的家庭经济情况审查工作。并且，这些工作可以建立在其他社会保障制度调查工作的基础之上，这样大大减轻了政府工作的行政成本，提高了工作效率。其次住房补贴的方式最大程