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国际财务报告准则下评估 　　编者按：欧盟各国上市公司从2005年1月1日起采用国际财务报告准则。为了解在其执行过程中评估准则的应用情况，国际评估准则委员会（IVSC）对欧洲主要不动产投资公司按国际财务报告准则（IFRS）编制的年报中评估准则应用的一致程度，以及不动产评估的价值定义情况进行了调查分析。译者对该调查分析结果进行了编译，供读者参阅。 　　 　　一、介绍 　　 　　欧洲8000多家上市公司依据国际会计准则委员会（IASB）发布的国际财务报告准则（IFRS）编制财务报表。部分企业2005年或2006年的财务报表是首次经审计的IFRS报表。 　　使用IFRS是一个巨大的挑战。早期的研究表明，新报告体系的引入进展得很好。然而，这么多国家和公司采用IFRS肯定会有一段时间存在应用和理解上的一些不同。随着大家对新要求的熟悉，这种情况有可能发生一些变化和改善，并在应用上进一步趋于一致。 　　作为全球评估准则的制定者，IVSC的一个主要目的就是帮助缩小不同国家的公司与审计师在理解和应用IFRS上的差异，特别是促进以IFRS财务报告为目的的资产与负债计量的一致性。 　　为进一步了解应用IFRS后的影响，特别是国际会计准则（IAS）40投资性不动产的影响，IVSC研究了欧洲主要不动产投资公司的年报。此次调查的公司均是欧洲不动产上市公司协会（European Public Real Estate Association, EPRA）的会员。通过EPRA的网站，我们可以获得这些公司的英文版财务报表。 　　此次研究的目的是要分析评估准则应用的一致程度以及不动产评估中的价值定义，并未对评估方法进行更深入地分析研究。 　　 　　二、公司分布 　　 　　调查的59家公司的财务报表，其地域分布如下所示： 　　 　　IAS40允许公司选用公允价值模型和成本模型，但是如果选用的是成本模型，投资性不动产的公允价值也要列示。毫无疑问，鉴于对资产价值的关注，绝大多数公司选用了IAS40中的公允价值模型来计量投资性不动产。 　　 　　三、评估准则 　　 　　65％被调查的公司披露：评估是根据某套评估准则／指南进行的。有时，一份财务报表使用两套或多套不同的准则／指南。 　　涉及到的10套不同的评估准则／指南如下： 　　国际评估准则 　　皇家特许测量师协会（RICS）的评估指南（Red Book） 　　(注：RICS的红皮书要求其会员根据IFRS的要求进行评估时按国际评估应用1的要求来做，同时也要求会员声明评估与国际评估准则IVS一致。) 　　法国财务市场部的推荐书（3家） 　　COB和CNC联合工作组公布的1998不动产评估规章和2000报告（3家） 　　美国评估促进会AF制定的专业评估执业统一准则（USPAP）（2家） 　　美国评估师协会制定的评估执业原则和道德规范（2家） 　　比利时资产经理人协会2006年2月6日公布的新闻稿（1家） 　　欧洲证券监管委员会（CESR）关于不动产评估的指南（1家） 　　ROZ／IPD不动产索引中的评估指引（1家） 　　欧洲评估师联合会（TEGoVA）准则（1家） 　　18家公司采用国际评估准则IVS；19家使用RICS的红皮书。 　　在英国，10家采用RICS的红皮书，3家采用IVS；在欧洲其他国家，15家采用IVS，9家采用RICS的红皮书。 　　IVS在澳大利亚、比利时、德国和芬兰得到最广泛的使用。 　　3家公司参考了过时的准则版本。一家意大利公司的评估中采用了已过时的红皮书早期版本；另一家意大利公司的评估报告中引用已不再使用的“公开市场价值”的定义；一家比利时公司财务报表的解释中提到，评估的依据是国际评估准则2001版。 　　 　　四、价值定义 　　 　　不足一半（29家）的被调查公司对市场价值或公允价值进行了重新定义，其中只有10家公司重新给出的定义是正确的。国际评估准则委员会IVSC的市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。 　　IASB公允价值的定义为：在公平交易中，熟悉情况、自愿的当事人据以进行资产交换的金额。 　　在表述中有一些细小的区别，例如，“估计数额”变成了“最可能的价格”或“最可能的价值”，这也许是将年报翻译成英文时产生的差异。 　　在5份报告中，“公开市场价值”仍被作为价值基础。其中，一家比较大的英国公司的财务报表中尽管指出，其进行的评估与IVSC一致，但在其附的词汇表中仍引用的是“公开市场价值”（IVS不使用这一定义）。 　　“现行用途市场价值”在一家英国公司的经营性不动产评估中被使用