解开降价潮背后七个谜团.docVIP

解开降价潮背后七个谜团 　　为什么是温州的房价最先开始大幅下跌？为什么又是二手房开始先跌？……一切的一切，都是待解的问号。 　　在温州房产降价潮的背后，隐藏着诸多有待解开的谜团，比如，现在投资客是不是已经离场？房价下跌之后刚性需求能否接受？等等。在此，唯有通过抽丝剥茧，找到降价的真正原因所在，才有助于我们更加清晰地认识温州楼市。同时，也更加有利于我们对未来市场的走向有一个直观的把握。 　　谜团一：为何温州房价率先下跌？ 　　全国执行“限购令”的城市超过40多个，为何到目前为止，仅仅只是温州的二手房市场开始出现降价潮呢？比如在上海、北京、深圳等一线城市，同样存在投机炒作现象，但这些城市的价格却是从新房开始小范围调整，而并非来自二手房。 　　“最主要的原因就在于温州的投资客通过过度负债的方式参与房地产投机。”中国社科院金融所研究员尹中立一针见血地指出。记者在温州采访过程中了解到，二手房出现大面积降价发生在去年10月份，而恰恰就在此时，温州老板“跑路”现象集中爆发，民间借贷危机重重。 　　尹中立说，温州的民间金融十分发达，因而包括企业主在内的投资者可以运用高利贷，采用过度负债的方式参与房地产投机。记者在采访中也了解到，最近几年温州投资者通过民间借贷投资房地产的现象比比皆是。在房价快速上涨阶段，房产投机来钱快，交投活跃，借贷双方都有回旋的余地。但一旦房价停止上涨，交易停滞之后，这场游戏就变得没法再继续“玩下去”。 　　温州老板“跑路”事件的发生，其实只是温州民间借贷危机集中爆发的一个具体体现。与高利贷无法撇清关系的房地产投资，在市场发生猛烈挤兑的时候，自然无法独善其身。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，当挤兑发生之后，投资客没有别的收入来源偿还高利贷，卖房还钱成为当务之急。 　　因此，在温州发生了大面积降价抛售现象。 　　谜团二：降价缘何从二手房开始？ 　　温州房价的回落为何从二手房开始呢？ 　　在过去一年里，北京、上海等地楼市也出现了变化，但人们发现只是部分新建楼盘采取降价销售策略，而二手房价相对较为坚挺。而温州却是从二手房开始，反过来影响到新房市场，这样的变化意味着什么呢？ 　　温州中小企业发展促进会会长周德文估计，温州有民间资本6000亿元至8000亿元，前几年大量民间资本活跃于矿产资源、房地产、农产品等方面。虽然无法准确估算出投资在房地产领域的具体数额，但绝对不低。除了部分资金流入房产开发领域之外，还有一部分是中小投资者，资金以直接购买商品房的形式存在于楼市。 　　当温州民间借贷出现问题之后，为什么企业的日子要好过个人呢？周德文解释说，相比较而言，企业融资的门路较多，因此尽管去年出现挤兑风波，但温州的开发商还是能够通过其他方式借到款项，暂时渡过难关。而个人如果背负高利贷债务，收入来源有限，那么唯有通过变现房产来脱困了。 　　21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰也证实了这个观点。他表示，去年第四季度急抛房中，很大一部分是因为投资客手中资金周转失灵所致。“我认识的一个投资客，每个月仅利息就达上百万元，人家都上门逼债来了，不卖房他有别的选择吗？”叶柏峰说。 　　谜团三：下跌为何又快又急？ 　　二手房跌价幅度超过30%，更高的可以达到50%，为什么会有这么大的幅度呢？而另一方面，为何是以急降的形式出现？ 　　原因是多方面的，但主要不外乎以下几个方面：其一是下行市场行情促使观望加剧。当挤兑风波爆发之后，很多人抛售房产，而其时，大量的抛盘同时出现。周德文说：“投资客觉察市场行情开始变得恶劣，就想急于脱手。”而问题是，往往天不遂人愿，越想脱手，反而越脱不了手。温州人在投资方面喜欢追涨杀跌，越是下跌，投资的意愿就会越低。于是在去年10月份以后，即便是二手房价不断下降，但是有接盘意愿的人反而驻足不前了。 　　第二，温州房价之所以呈现急降的形式，取决于当时的实际情况。一边被债主紧逼，而另一边又为低迷市场行情所困，炒房客腹背受敌，疲于应付。为了让自己快点“上岸”，只能选择以更低的价格挂牌，于是在一轮竞相自我压价的过程中，二手房价不断走低，直至超过30%。 　　第三，温州房价在近年来出现大幅上涨，也使得很多抛盘存在大幅下调的空间。叶柏峰表示，在过去五六年时间里，温州市中心的二手房价，涨幅少则三四倍，多则六七倍。因此对于那些急于脱手的投资客来说，即使是半价出手，还是有赚头，只是少赚一些而已。 　　谜团四：新盘会受影响吗？ 　　从目前情况来看，新盘价格仍然处于僵持状态中，那么新盘价格会不会受到二手房降价拖累？另外，开发商在这一波市场波动中得以全身而退吗？ 　　温州大学房地产研究所所长石海均表示，虽然2011年温州市区新房销售均价走势达到了34674元/平方米的新高，也极少有大幅打折的楼盘出现。但不可否