万科地产区域发展潜力研判分析报告.ppt

外来需求的刺激下，价格增长出现飙升 2. 各地区房地产发展潜力解读 惠州市：价格 数据来源：惠州市统计局 指标楼盘销售良好，但对外来买家的依赖增强 2. 各地区房地产发展潜力解读 惠州市：指标楼盘 28套/月 前3个组团145套 127万 91万 奥林匹克花园 基本售罄 二期“领墅” 24万 6万 山水华府 25万 35万 4.7万 31万 48万 20万 64万 占地(平米) 已售出60% 首期21栋 4万 公爵小镇 45套/月 四期 60万 荷兰水乡 已售出70% 8栋小高层 9万 南山公馆2期 28套/月 671套 22万 润园 基本售罄 一期127套 33万 鹏基-万林湖 25套/月 一、二期538套 60万 合生·帝景湾 38套/月 莱茵北岸 140万 合生国际新城 销售情况 在售产品 总建面积（平米） 楼盘名称 未来三年房地产走势预测 品牌发展商不断进驻，推动区域地产热度及价格的提升； 后续土地供应充足，产品供应量大，市场竞争激烈； “限制类别墅项目审批”及“70/90标准”落实执行，开发项目避免产品同质化，将产生更多户型创新产品； 2. 各地区房地产发展潜力解读 惠州市：楼市预测 清远市 2. 各地区房地产发展潜力解读 综合警值显示：清远市房地产市场的整体运行基本正常，近5年警值沿0值两侧分布 房地产整体发展一直不温不火，部分区域除外 清远市：预警灯种 清远——“三省通衢”之地 目前，全市已初步形成了以农业、旅游业、工业（电力、电子、电器、陶瓷、建材、纺织服装、生物医药、食品加工）为支柱产业，大中小企业分工协作，上下游产品较为配套的工业体系。 清远市，地处珠三角与粤北山区的结合部，在地理上属于珠江三角洲北端。南靠广州、佛山，西连肇庆，东邻韶关，北接湖南、广西，历来有奥、湘、桂“三省通衢”之称，是经济强省广东与内地广大市场连接的重要经济走廊。 清远，北江明珠、香清溢远。 清远交通—“海陆空” 齐备 境内京广线路、京珠高速公路、广清高速公路、106国道、107国道纵贯南北，并与大、小北江航道组成四通八达的水陆交通网络。加上距离清远市区只有28公里的广州花都新国际机场的建成，清远交通海、陆、空齐全，区位优势更加突出，与珠三角已联成一个整体。 清远经济保持高速增长势头 房地产正进入高速发展通道 2007年清远上半年GDP238亿增幅全省第一 2004年以来一直保持20%以上高增长率，房地产处于高速发展阶段 2007年上半年，清远人均GDP11991元，增长速度28.3%,居全省首位 清远近年的高速发展已被归纳为“清远现象” 数据来源：清远市统计局 高速发展 稳定发展 停滞 萎缩 4％ 5％ 8％ 20％ 年增长率： “三化一园”战略目标，提速城市发展 空间结构： “两轴三心三组团” ： 两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团、中心组团、龙塘组团。 发展战略： “三化一园” :市场化、工业化、城市化和建设珠江三角洲后花园 城市空间发展战略总体发展方向是“东进南拓”：借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。 清远人口结构 清远2006年末总人口398万人，其中50万以上人口以上县市有：市区（市直及清城区）（55.02万）、清新县（72.55万） 、英德市（106.66万）以及连州市（51.09万）， 市区人口近年增长缓慢。 数据来源：清远市统计局 55.02 54.44 54.59 54.22 54.34 市区人口（万人） 2006 2005 2004 2003 2002 　 清远工业化直接推动楼市发展 清远 地处“三省通衢”之地，是经济强省广东与内地广大市场连接的重要经济走廊，区内交通便利，近年由于周边城市工业用地已经越来越稀缺，清远已成为广东发达地区向粤北山区产业辐射转移的首选热点地区。清远将面临另一轮工业化高峰进程。 目前，清远比较突出的工业园区有12家，主要分布在市区、清新县、佛冈县。 源潭工业片区 市区-龙塘工业片区 石角工业片区 佛山工业 东莞工业 内地交通优势 山水景观资源丰富，外来发展商蜂拥抢滩登陆 清远优势：丰富的山水景观资源，便利的交通，珠三角后花园； 近年房地产市场发展迅速，外来开发商开始陆续抢滩登陆，其登陆地点首选临近广州的龙塘板块和佛冈县以及具有丰富山水资源的清新县内，且产品大多为大型别墅区，其定位多为满足广州等珠三角地区居住功能的外溢及休闲度假需求。 龙塘板块碧桂园、美林湖等楼盘热销，东莞慧谷集团已进驻佛冈，开发用地（原体育中心用地）逾5万平方米，保利、万科、富力、合生、方圆、恒大、祈福、雅居乐等也已经在清远圈地