房地产行业运行三季报..pdfVIP

2018 年房地产行业运行三季报 房地产行业运行三季报 --投资高位回落，需求继续寻底，去化周期上行趋势显现 联合观点 ：  货币政策：货币政策稳健中性基调不变，维持流动性合理充裕 ，通过结构性调节措施， 定向释放流动性。三季度货币政策释放流动性 ，但对房地产行业依然从紧 ，地产受益有 限。  居民杠杆：近年来居民杠杆快速攀升，虽从整体居民部门杠杆风险看仍处于安全区间， 但居民部门可支配收入增速低于债务增速，从长期来看将制约居民部门加杠杆空间；从 整体情况来看，我国居民部门债务负担一般，但考虑到我国居民部门资产负债结构分布 不均匀，从中档收入居民购房压力来看，中档收入居民按揭负担很重，对居民消费也将 形成很大挤出效应。  棚改走向 ：2018 年7 月，住建部定调“要因地制宜推进棚改货币化安置”，今年 1~9 月 ， 全国棚改已开工 534 万套，完成年度目标任务的 92% ；但考虑到国家因地制宜实施棚 改货币化安置，货币化安置比例将有所收紧，预计2018 年第四季度三四线城市房价增 速将有所回落，房价将会小幅震荡。  行业运行 ：2018 年前三季度 ，房地产企业拿地逐步趋于理性 ，土地溢价率低位徘徊； 新开工意愿方面，房企主被动补库存意愿增强 ；受土地市场降温和新开工意愿修复叠加 ， 房地产开发投资增速高位略降 ，受调控政策持续和融资渠道收紧，房企自筹资金增长提 速，同时加快推盘回笼现金，但购房者观望情绪浓厚，库存重返上行通道。 1 土地购置情况：2018 年前三季度房企土地购置面积累计同比有所上涨，同时地价的上 涨带动土地购置金额大幅增长；一线城市土地成交面积有所下降，二线城市土地市场前期 活跃后处于降温状态，预计后期将维持这一趋势；三线城市土地市场呈先扬后抑态势，总 体看趋于稳定，预计后期土地成交面积增速会有所回落；2018 年前三季度二三线城市土地 溢价率明显回落，预计后期其土地溢价率进一步回落，回落速度趋缓，一线城市土地溢价 率触底后反弹，预计后期其土地溢价率低位徘徊 2018 年前三季度，房地产开发企业土地购置面积 19,366.18 万平方米，累计同比增长 15.70%；土地购置费26,757.46 亿元，累计同比增长66.00%，增速同比大幅提高，主要系购 置土地单位成本的增加。预计后期土地购置金额仍有韧性，将会支撑房地产投资，但在全国 销售增速维持低位的大环境下，高价拿地的风险会有所增加。2018 年 3 月份以来，房地产 开发企业土地购置金额累计同比增速放缓，房企拿地趋向理性。 图1 近年来房企购置土地和购置土地金额情况 （单位：万平方米、%、亿元） 资料来源：联合评级根据Wind 资讯整理 分城市来看，100 大中城市中，一线城市供地节奏放缓，2018 年前三季度成交土地占地 面积累计同比下降19.39%；二线城市土地成交市场处于持续降温中，累计同比增长3.28%， 增速较2018 年上半年下降明显。2018 年前三季度，三线城市累计拿地增速呈先扬后抑态势， 在2018 年前5 月达到累计拿地增速峰值43.24% ，此后受调控持续深化、房企资金压力大等 影响，累计拿地增速持续下滑。2018 年前三季度，三线城市成交土地占地面积为2.49 亿平 方米，累计同比增长18.30%。预计三线城市后期的土地成交面积增速将进一步回落。 由于热点城市土地供应的增加，以及土地出让结构中竞自持、限房价、限地价、租赁住 房用地等新出让方式推行，2018 年前三季度，二三线城市土地溢价率均明显回落，预计其 土地溢价率进一步回落，回落速度趋缓。一线城市土地溢价率在2018 年5 月份触底后反弹 至10.46%，但在2018 年8 月再次达到低点0.29%，回升速度缓慢；土地出让条件严苛、企 业资金压力上升，房企拿地更趋谨慎，预计后期其土地溢价率在低位徘徊。 图2 一、二、三线城市成交土地占地面积增速情况 （%）图3 100 大中城市成交土地溢价率情况 （