上海某经典别墅项目策划.pdf

上海某经典别墅项目策划 作者：兰晓华 匡匡等 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示：2001 年，上海市国民经济持续、快速、 健康发展，经济运行质 量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001 年，上 海完成国内生产总值 4950.84亿元，比上年增长 10.2%，高于全国 2.9 个百分点，并连续 第10 年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP 达到 4500 美元，为城市的房 地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长 贡献一定力量，房地产 业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58 亿元， 增长17.8%，增幅比上年 提高2.4 个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高 2.9 个百分点。 2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不 断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中 心的指导意见，2001 年 3 月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其 中无论是产业发展布 局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海 市固定资产投资出现了 快速回升的良好态势。2001 年完成全社会固定资产投资 1984.31亿 元，比上年增长6.1%，增 幅比上年提高5.4 个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构 继续改善。全年完成基 本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83 亿元，增长10.2%；完 成房地产开发投资 620.31 亿元，增长 9.6%。城市基础设施建设步伐 加快，全年完成城市基础 设施投资 510.78 亿元，比上年增长13.5%。 市区2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造 等一系列大市政规划启 动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾 3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟， 规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海 “十五”规划已明确指 出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海 房地产市场更趋成熟， 更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上 海经济的可持续发展特 性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。 二、2001 年上海房地产市场 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。 在90 年代中期二三年的 回调整理后，在90 年代末期伴随经济增长的加速，房地产市场急速 回升，放出巨量，2001 年 的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积 1831.8 万平 方米，存量房销售面积 1422.4 万平方米，二、三级房地产市场总体产生3254.2 万平方米的 销量，表现出新的市场行 情特征。 1、市场供求两旺，交易再创新高 2001 年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复 高速增长，与此同时，上 海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比 例攀升。其中： 供应——全年批准预售面积1660 万平方米，比2000 年增加 7.1% 成交——全年预售登记面积1832 万平方米，比2000 年增加 26.1% 2、供不应求局面全面形成 2001 年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1： 1.104，全年实际预售面积第 一次超过批准预售面积。 3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓 2001 年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也 急速增加，由1999 年9.73 万套，2000 年11.94 万套增加到2001 年的14.98 万套。与预售总面 积急剧增长略有不同的是， 2001 年的单套面积比总面积增长偏慢。 1999年 2000年 2001年 总面积（万/平方米） 1075 14