置业顾问培训讲义（二）房地产基础知识（上）.pdf

置业顾问培训讲义 （二） 房地产基础知识 （上） 一、什么是房地产 1、房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。 2 、房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房 屋、土地房屋的综合体。 3、房产是房屋及其权利的总称；土地是是土地及其权利的总 称。 4 、房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和 其他不可分离的物质及其权利构成的总体。 5、房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大 体上可以分为：住宅用房地产、生产用房地产、经营用房地 产、行政用房地产、其他专用房地产 二、房地产的特征 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成的，它的位置是 不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等 建筑物也是不可移动的。房地产在位置上的固定性，使得 房地产的使用同时也受到地理位置的制约于影响。 2 、房地产的地域的差别性：使得每一宗房地产的价值都不 相同，甚至同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼中相同的 户型的房屋也因为位置不同其价值产生差异。 3、房地产的高值耐久性：建筑在土地上的建筑物和构筑 物，一般的使用年限较长，（民用住宅70年、写字楼、配套 公建、文教设施用房50年、商场娱乐场所40年）因此房地产 作为消费品其价值也比较昂贵。 4 、房地产具有保值增值性：这种性质主要由于城市土地的 稀却性、不可再生性、土地的有限性、人们对土地的需求日 益增加等因素，使得房地产产品价格呈现上升的趋势。在国 家政治、经济形势稳定的情况下，随着其价格的不断上涨， 房地产产品就具备了保侄忽然增值的性质。 三、房地产业的概念及内涵 1、房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业 与企业的总称。 2 、房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管 理、土地使用权的有偿转让、房屋所有权的买卖、租赁、房 地产抵押、房地产中介咨询以及对经济活动进行控制和管理 的行为。 四、房地产业的主要内容：  土地的开发与再开发；  房屋的开发和建设；  地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵 押；  房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵 押等；  房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、 经纪和公证等； 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施 和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代 收代付等； 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资 等； 房地产的价格构成： 房地产的价格构成主要包括七部分：土地费用、房屋 建设费用、公用设施建设费、各种税费、建设期贷款 利息、广告宣传和销售费用、开发的利润。 五、房地产名词解释 1、三通一平：水、电、路通，场地平整。 2 、七通一平：水（上、下水）、电、路、气、电讯、电视 通，场地平整。 3、房产价格：房产价格按取得所有权(使用权) 的方式分为房 屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。 4 、房屋销售价格：房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双 方实际成交的价格。房产买卖时，买房人购买的是房产的所 有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出 让的价值补偿。它包括商品房销售、公房销售和私房销售三 部分。 5、商品房销售价格：商品房销售价格是指具有经营资格的 房地产开发公司(房地产发展商) 出售的住宅、写字楼、商业 用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、 税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质 量、材料差价等因素的影响。 6、住宅：住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通 居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生 宿舍等也包括在内。 7、非住宅：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它 包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。 8、经济适用住房: 经济适用房是指具有社会保障性质的商品 住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对 市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能 力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效 果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房 问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分 费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。安居 工程住宅也属经济适用房的一类。 9、普通住宅：普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准 建造的居住用房屋。