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房地产基本知识房地产基本知识 年99月月 • 房地产房地产：： 是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 具有位置固定性、土地资源稀缺性、不易变现性、产权权 利特性利特性。 • 房地产权： 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、、附着物的所有附着物的所有 权，以及由上棕权利产生的他项权，如抵押权等。是由物 质实体和权益两部分组成。 •• 房地产业房地产业：： 是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： – 土地开发 – 房屋建设、维修管理 – 土地使用权的有偿划拨、转让 – 房屋所有权的买卖、租凭 – 房地产抵押贷款 – 房地产市场 • 房地产市场的分级房地产市场的分级：： 一级：政府与发展商 二级：发展商与小业主 三级：小业主与小业主 • 占地面积： 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积， 也称为红线面积。 • 总建筑面积： 按分层建筑面积之和计算。每层建筑面积按建筑物勒脚以 上外墙外围的水平面积计算。 •• 建筑容积率建筑容积率：： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设 用地面积的比率。 • 基底面积： 是指建筑物底层勒脚外围以上水平投影面积。 • 商品房建筑面积商品房建筑面积: 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组 成成，，套内建筑面积部分为独立产权套内建筑面积部分为独立产权，，分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积 部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有 权利，承担责任。 建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积 • “预售面积”和“竣工面积”: 预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑 面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣 工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图 计算的建筑面积计算的建筑面积，它为房地产交易它为房地产交易、租赁租赁、抵押抵押、竣工验竣工验 收、产权登记等提供依据。 • 套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、、套内墙套内墙 体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 • 套内房屋使用面积套内房屋使用面积 套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水 平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内 卧室卧室、起居室起居室、过厅过厅、过道过道、厨房厨房、卫生间卫生间、厕所厕所、贮贮 藏室、壁柜等空间面积的总和；（2 ）套内楼梯按自然层 数的面积总和计入使用面积；（3 ）不包括在结构面积内 的套内烟囱的套内烟囱、通风道通风道、管道井均计入使用面积管道井均计入使用面积； （（44 ））内内 墙面装饰厚度计入使用面积。 • 套内墙体面积 答答：：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙 体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙 和套与公共建筑空间的分割以及外墙((包括山墙))等共有墙， 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙 体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 • 套内阳台建筑面积 答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水 平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建 筑面积筑面积，未封闭的阳台按水平投影的未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积半计算建筑面积。 • 房屋的公共建筑面积(共有建筑面积) 答：房屋公共建筑面积是指各产权业主共同占有或共同 使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯 间间、垃圾道垃圾道、变电室变电室、设备间设备间、公共门厅公共门厅、过道过道、地下地下 室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用 房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，