第十一讲资产定价基础.pdf

房地产价格理论与估价方法 第十一讲 房地产衍生证券（REITs和MBS ） 定价思路 郑思齐 清华大学建设管理系房地产研究所 2011年12月 房地产价格理论与估价方法 REITs MBS 房地产投资信托 房地产抵押贷款支 持证券 股票 债券 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 房地产估价vs. 房地产资产定价 房地产估价 房地产资产定价 对象 具体的一宗或几宗房地 房地产衍生证券(投资性房 产 地产的组合和细分) 环境 房地产空间市场 房地产资产市场中的金融资 房地产资产市场中的实 产形式，在资本市场上交易 物形式 信息 交易不频繁，信息较少 交易频繁，信息较多 价格准确程度 准确程度较低 准确程度较高 特点 “科学与艺术的集合” “科学” 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 VS. 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 本讲内容 一、房地产投资信托（REITs ） 1.1 股票定价思路 1.2 REITs基本特征简介 二、房地产抵押贷款支持证券（MBS ） 2.1 债券定价思路 2.2 MBS基本特征简介 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 2.1.1 股票市场上的定价思路 (1) 投资者期望得到什么——定价的基础 ─ 现金红利(cash dividend) ─ 资本利得(capital gain, capital appreciation) (2) 套利行为(Arbitrage) (3) 市场均衡(Market Equilibrium) ─ 在市场均衡条件下，每个股票的收益率，应该等于其他 与之有相同风险的股票的收益率，即投资者的机会成本 （无风险收益＋风险补偿） 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 2.1.2 红利贴现模型(DDM) (1) 一般的红利贴现模型(Dividend Discount Model, DDM) 考虑A先生购买了一股ZHENG公司股票的投资者，他计划持有一年。 则股票价值为第一年末的红利D 加上预期出售价格P 的折现值。 1 1 D P V 1 1 0