娄底众一桂府北区商业营销策略报告.pdf

娄底众娄底众一桂府北区商业桂府北区商业 营销策略报告营销策略报告 发展商需求： 回收资金回收资金，实现利润最大化实现利润最大化 ！！ 1) 商业定位准确具有前瞻性 2)2) 选择最佳销售引擎选择最佳销售引擎 3) 价格合理预估 4) 选择最佳售卖方式 5) 业态合理规划 深入分析的问题—— 1、宏观政策对商业地产有何影响？ 2、娄底商业市场现状对项目发展有何影响？ 33、新兴居住区发展模式对本案商业有何借鉴新兴居住区发展模式对本案商业有何借鉴？？ 需要解决的问题—— 1、项目营销如何实现利润最大化？ 2、项项 目业态该如何规划业态该如何规划？ 3、到底卖什么？ 4、客户是谁？ 55、售价如何合理评估售价如何合理评估 ？？ 报告结构 PartPart OneOne 项目营销条件分析项目营销条件分析 Part Two 发展案例借鉴 Part Three 项目客户研究 Part Four 项目营销策略 Part Five 产品推售策略 Part SiSix 项目招商策略项目招商策略 PartPart OneOne 项目营销条件分析项目营销条件分析 宏观市场 2010年开春10天，国务院就以“国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了基调： 一 方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房； 3月10日“国十九条”出台，措词严厉， 剑指行业规范，各部位闻风而动，纷纷出台政 策，“央企退市”，“审批监管”等； 4月份从月份从 ““国四条国四条””到仅仅只隔了到仅仅只隔了一天的天的 ““新国四条新国四条”” ，再到再到 ““新国十条新国十条””，从国务从国务 院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供 应，直到第三套房可停贷”； 55月发改委称三年之内免谈房产税月发改委称三年之内免谈房产税 。。 “楼市调控政策短时期将进入政策冷静期楼市调控政策短时期将进入政策冷静期。。” 中央的房地产政策已开始从“强硬”走向“暧昧”。 宏观市场 分析： 欧洲经济动摇、通胀逼近、宏观经济复苏基础并不牢固，房地产调控又遇两难； 政策的边际效应在下降的同时政策的边际效应在下降的同时，房地产市场房地产市场 “价价”不跌不跌 “量量”跌跌，而股市则而股市则 “价价”和和 “量”双双缩水，房地产调控政策逐渐放大的负面效应也引起了高层的注意。 基于以上两点原因中央的房地产政策才出现5月份的冷静期。 宏观市场 但是，今年的房地产政策调控已对市场产生了巨大的影响： 成交量变化成交量变化 成交量大幅萎缩，大量投资需求被抑制，刚性需求也处在观望状态。 价格变化价格变化 政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期 内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。 客户变化 政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各 种名目的炒房和投机性购房种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象有效的遏制炒房现象。并在并在 一定程度上抑定程度上抑 制了改善性自住需求。 宏观市场 后市预期： 