黄码项目品牌策略解码.pdf

谨呈：南京合韵 黄码项目品牌策略解码 淮安华创投资顾问有限公司 世界观决定生活观 YOUR WORLD WITH YOUR LIFE 策略体系 策略体系 Analyze System 项目品牌价值体系构建 市场客户洞察 营销推广策略 概念秀稿 销售建议 Step 1:项目感知 地块及周边环境感知 产品感知 市场感知 目标客群感知 Step 2:价值体系构建 Step 2：项目形象解码 项目定位 精神核心 SLOGAN 案名 Step 1:项目感知 地块及周边环境感知 地段特性：淮安南乡镇，楚州西,无特色产业及其他 位置特性：2004年前属楚州地域，与楚州西门仅5分 钟车程，可奢享受楚州最繁华中心所有商业、行政、 生活机能等一应俱全全方位配套。 交通特性：随着城市整体规划，交通条件尚可，但无 法成为本案的推动点； 印象特性：楚州对黄码印象：太偏、太穷、被人遗忘 的角落，楚州人是主要购买人群，当地人不会买的， 自己都会建的 关键点：我们的区域价值感如何建立？ 产品感知 现规划方案产品： 体量5万多方，容积率1.14 别墅：独栋、双拼、联排、叠加 面 积：200-280 普通住宅：9层结构（最北一排共3幢） 商铺：2层结构的商业（四周沿街） 关键点：产品规划在市场现状下没有呈现出明显市场契机? 市场感知 关键词一：高端意识的崛起 2011年楚州房地产市场实现飞跃式的发展 ——市场高端产品及品牌开发商频入，市场品牌意识及高端居住需求形成，这点 对本案高端产品定位来讲是一个契机 关键词二：年底推盘的高潮 2011年下半年高端住宅推盘量极大，年底将又是一大高潮 这点对本案来讲是市场机会的流失，而本案必须在年前进入市场，抢占市场 关键词三：市场刚需的强劲 无论是普通住宅、高端住宅抑或是商铺投资、需求量均大增，属刚性需求期，且一 次性付款比例相对较高——需求市场基底雄厚 关键点：在这样一个市场下我们如何树立自己的江湖地位？ 市场感知黄码市场 现有一别墅项目，已在装修及少量入住状态，为小产权房，目前有几户 意欲转手中，开价60万，面积234㎡,主体结构两层，无地下室，院子为 通透围栏。独栋、双拼、连排产品。 客户为楚州人； 无其他商品房开发； 商铺存在着一定的市场潜力 当地人购买商品房机率非常小，多数自建，成本都在每个人心里明朗 的很。 楚州城区及南下乡镇经济重镇为主力置业族群 目标客群感知客户偏好 产品偏好：三房供应，110-140平米市场接受度均较好 价格偏好：总价50-60万为主力，而对于绝对高端市场会有进一步的容纳空间，一 次性付款比例达25%左右 客户主力：以南下乡镇客户为主力 品牌偏好：对品牌及产品高端形象较渴望，呈现出一定的市场突破空间，目标市 场无纯粹高端住宅类产品供应 综述：在黄码做地产开发，市场的存在机会点；在产品规划上纯高端产 品，须与高性价比须两者并存，概念创新、营销策略及推广方式创新。 目标客群感知客群分类 主力客群 重要客群 楚州及南下乡镇的企业主