绿城·温州峰汇项目前期运作投资可行性报告.pdf

绿城·温州峰汇 项目前期运作投资可行性报告 目 录 第一部分 项目总论 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 第三部分 项目地块 SWOT 分析与应用 第四部分 项目定位及项目评估 第五部分 户型进行评价与选择 第六部分 项目的价格定位 第七部分 项目建成后的社会效益分析 第八部分 投资估算及资金筹措计划 第九部分 综合评价及建议 第一部分 项目总论 一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言 江南区是批发市场与南宁市物流基地接壤之处，南宁南站是西南最大 的铁路货运编组站，是西南地区货物进出口的集散地，邕江大桥、桃源大 桥、北大桥、凌铁大桥、白沙大桥、永和大桥、青川大桥的贯通，直接拉 近了江南与东南西北的距离；而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接 作用之一，同时项目将打造大市场，大趋势目标，为南宁市、江南区树立 一个标志性的商业地产雄风目标。 （二）建设项目基本概况 （1） 项目名称： 绿城·温州峰会（暂定） （2） 建设地点： 南宁市江南区福建路 （3） 开发单位：广西中天鸿安投资管理有限公司 （三）项目建设规模与内容 表：1-1-1 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 规划总用地面积 实际用地面积 总建筑面积 122355 ㎡ 建筑占地面积 综合容积率 5．0 建筑密度 45．4 绿地率 35．5 住宅面积 37804 ㎡ 商业面积 29959.68㎡ 公寓面积 27236.32㎡ 居住总户数 二、项目可行性研究结论 （一）房地产市场预测 08 年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈 现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4： 1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了 开发速度，推迟了入市节奏，导致了 09 年 1－2 月新增供应量同比、环比 均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出 36.41 万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为 2009 年南宁楼市的主 要特征。 考虑到的市场需求短期内难以恢复，09 年南宁普通住宅的新开工面积 与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大 的增长，按照 1-2 月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销 和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。 存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量 大部分去化后缓慢上行。 （二）项目建设开工进度 项目计划于2009 年10 月份底开工建设，