中国房地产市场回顾与展望报告.pdf

2010 年中国房地产市场回顾与 2011 年展望 政策向右，市场向左 2010年中国房地产市场回顾与2011年展望 2010年：五大看点 看点一：千家与千亿 2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。 这一年，出现了三个“超千”的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商 数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金 收入超千亿。 外资房企数超千家：据商务部统计，2010 年新设或增资的外资房企数 量突破 1000 家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示， 2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。 年销售金额超千亿：2011 年 1 月 4 日晚间，万科 A 发布的 2010 年 12 月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积898万平方米， 销售金额 1082 亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美 国四大住宅公司销售高峰时的总和。 土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010 年北京、上海和大连 三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为 2010 年出让金最 多的城市，金额为1629亿元;接下来依次是上海：1513亿元;大连：1158亿元。 不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国 房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影 响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地 地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发 1 商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管理理 念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作 用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速 行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土 地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价 的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。 2010年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严， 手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下， 居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参 与者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控的暂时 失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思 路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市 场的威信，应是今后政府努力的方向。 看点二：规划与房价 金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断 涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成 的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上， 呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009 年，国家先后批复了珠三角、福建海 西、江苏沿海等 9 个区域规划。2010 年则延续了 2009 年的火热，1 月 4 日，海 南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试 验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革 配套改革实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后一共批复了 10 多个区域规划。后续来看，2011 年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定， 而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。 区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国 经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加 大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场 2 而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升