商业地产策划中的市场调查方法.pdf

商业地产策划中的市场调查 商业地产策划中的市场调查 方法 方法 Paul 方宝庆 Paul 方宝庆  市场调查是商用物业开发、经营策划的基  市场调查是商用物业开发、经营策划的基 础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言 础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言 乃真理。商业地产策划所需要的商业、商 乃真理。商业地产策划所需要的商业、商 圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业 圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业 市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹 市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹 性、更集中、内容更广泛、程度更深入， 性、更集中、内容更广泛、程度更深入， 相应难度会更大一些，因此有必要就此问 相应难度会更大一些，因此有必要就此问 题作专题探讨 题作专题探讨 一、市调分类 一、市调分类  商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任  商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任 务、规模、方式，可分为以下几类： 务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项 目定位调查 目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调 查、个案深入调查 查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访 谈调查 谈调查 4 、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考 4 、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考 察、自由漫游考察 察、自由漫游考察 二、市调准备 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才 能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工 能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工 作一般有： 作一般有： 1、明确任务-- 明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、 1、明确任务-- 明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、 时间、质量等要求； 时间、质量等要求； 2、团队分工-- 明确团队（工作小组）人员组成、任务分工及 2、团队分工-- 明确团队（工作小组）人员组成、任务分工及 协作关系； 协作关系； 3、工作计划--Why 、What 、Where 、When 、Who 、How、 3、工作计划--Why 、What 、Where 、When 、Who 、How、 Money （5wlhlm ）； Money （5wlhlm ）； 4 、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报 4 、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报 纸、网站等公开信息与内部资料； 纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资 料、数码相机、摄像枪等； 料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方 向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白 天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的 天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的 时序安排等。 时序安排等。 三、基本概念理解与应用