万达商业地产开发模式.pdf

万达商业地产开发模式 四川大学 张平教授 2007年12月22 日，成都万达广场盛大开业 成都万达广场，万达集团第三代购物中心 成都万达广场，满铺开业，无培育期 成都万达广场，集此前众多住宅、商业项目地产丰富经验之 大作。 项目总投资20亿元，规划用地116亩，总建筑面积40万平米 14个月建成，资金利用效率极高 最丰富的业态 8种商业业态：百货、电器卖场、室内游乐中心、量贩 式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼 成都最大的一站式购物休闲中心：33000平米室内步行 街，200 间商铺，120个知名品牌 设计、主力店组合代表中国购物中心最高水平 主力店 伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、 万达国际电影城、大歌星量贩KTV、神采飞扬电玩城 韦德伍斯健身会所 欢腾海洋海鲜自助百汇餐厅、红杏酒楼、麦当劳、肯德基、 必胜客 万锦蒙娜丽莎酒吧 万达集团自己的主力店 万千百货：万达集团第五大支柱产业，万达集团 发展核心硬件之一，定位为中国中高端百货之新锐 品牌。 万达国际电影城：万达院线已拥有20家影院，200 块银幕，几万个座席。2007年销售3亿元票房，成 为国内第一大院线 超大商业面积 总建筑面积40王平方米 地上31万平米 万达广场18万平米 高级公寓15万平米 写字楼4万平米 人性化商业设计 34部升降电梯、观光电梯 60部自动扶手电梯 智能化的中央空调，智能化水、电、消防监控系统 15000平米外广场、大型室内中庭 2倍于国家标准的停车位：2000个机动车位，8000 个非机动车位 合理动线 机动车流动线组织 非机动车流动线组织 人流动线组织 社会效益 上亿元税收 10000个以上就业机会 方便当地居民生活 提升区域商业水准 提升当地地产价格 优秀的商业管理 坚持打造自己的专业商业管理团队 商业管理团队3000多人 全国唯一一个跨区域实施商业连锁管理的专业团队 成为万达商业地产的核心竞争力 万达集团董事长：王健林 在7年之内，万达广场遍布全国，誉满天下 万达商业地产模式支撑： 全新的商业 上下产业链 丰厚的盈利 思想 共赢 最高的效率 创新的商业模式 万达：商业地产模式——订单地产 只租不售：以租金为现金流来源 长期不动产投资 构建租赁商家网 网大、结实，钓大鱼 订单地产五个要诀 （1）联合发展：  与众多知名主力店签订联合发展协议——无条件跟随，有 选择跟随 无条件跟随协议：万达广场开到哪里，就跟到哪里 有选择跟随协议：对万达所开的广场有选择跟随 对主力店的选择：品牌、业态、商品、条件。。。。。。 订单地产五个要诀 （2 ）技术对接： 万达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接—— 方案调整——与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷 载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等等 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的 成本 订单地产五个要诀 （3 ）平均租金：  与各主力店约定，全国城市分为两档： 第一档：北京、上海；第二档：其余 给各店一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判， 节约时间，保证发展速度 每个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就已清 楚，确保了投资低风险、甚至零风险 订单地产五个要诀 （4 ）先租后建：  由于联合发展伙伴众多，开工之前大部分商业面积已经确 定了租户，购物中心只要一开业，就能保证马上收到租金 租赁面积完全被租金面积覆盖，没有