房地产开发流程与开发成本扣除.pdf

房地产开发流程与开发成本扣除 福州鑫金税务师事务所 陈 仁 （高级经济师 中国注册税务师 中国注册土地估价师 企业法律顾问 会计师） 前 言 从房地产开发企业业务流程可以看出，一个正规合法的从事房地产开 发的企业，要经历国有土地使用权证的申请、房地产开发项目立项和投资 计划审批、规划许可申请、施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间， 已形成了房地产开发企业开发某一项目的基本要件，如项目名称、项目性 质（住宅或综合楼）、占地面积、建筑面积，同时也发生了部分开发成本 及费用。从房地产开发过程来看，各行政管理部门之间的管理相当严密， 没有上个环节的审批、许可、费用缴纳，下一环节就办不了，这些许可的 办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，而现行 税收政策在房地产开发企业发生了销售收入时，才对销售商品房确定收入 时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定，可以说税务部门是房地产开 发企业开发产品事后介入管理的。因此，税务部门不能有效监控、准确掌 握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。为此，国家 税务总局下发的国税发[2005]82 号文，要求在房地产行业推行一体化征税 的全新管理模式。要求以契税征管为切入点，借此全面掌控税源信息，再 通过征收机关间的配合，准确、快捷地传递这些信息，实现信息的互通共 享，从而跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效 率。 1 第一节 房地产概述 房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上 的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅 指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。 房地产是土地、房屋财产的总称。国家颁布的《中华人民共和国土地 管理法》将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。《中 华人民共和国土地管理法》定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地， 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造 建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通 水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设 用地以外的土地。”国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定 义：“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。 第二节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定义：“房地产开 发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设 的行为。”房地产开发具有资金量大、经营周期长、回报高、风险大、附 加值高、产业关联性强、预收预付账款多等特点。 二、房地产开发的分类 房地产开发按业务侧重的不同可分为两类： 第一类是从事城市房地产开发和交易的；第二类是从事开发经营成片 2 土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规 划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然 后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 房地产开发按项目的运作方式不同可分为三类： 第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，出 售新建房屋的方式； 第二类，是把土地由生地变成熟地之后再转让的方式； 第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再 转让；购买房地产后等待一段时间再转让－－俗称炒房团；接手在建工程 后继续开发等； 第三节 房地产业概述及涉及行业