2012年杭州西溪时代项目策略提报.pdf

功夫在诗外 西溪时代项目策略提报 金达利筑地·杭州达利盛道 写在前边： 竞争密集、地段劣势，户型弱势，目标售价比对手高1-2000…… 这是一个很难、很难的项目，对于每个参与其中的人来说， 这都将是一次挑战，当然，也包括策划公司。 以纯广告的方式来操作本项目，可能会有精彩的稿件，但这不足以改变现实与结果！ 如何弥补地段产品与价格的巨大落差？本案考验的将是 操盘的智慧 换而言之，需要站在全盘和价值营销的角度来探讨本案的策划与广告操作。 壹 项目梳理及竞争研判 关于大势，无论我们纠结与否，它总在那里，也依然是那么难以捉摸。 从目前形势来看，2013应该不会比2012更严峻，但是过于乐观的预测，恐 怕也是不敢确定的。 所以，让我们把重心还是放回项目上。 区位西溪：与西溪湿地对望，市区稀缺宝地 1、已为市场公认，环境优异，价值明显；2、板块价位高企，豪宅气质明显。 地段：城西—西溪—青山湖科技产业带兴起，带来前所未有机遇 1、符合经济趋势和国家政策，兴起有保障；2、产基础良好，大量产业人口导入； 3、大量年轻、高素质人群，提供大量机会。 规模：自成体系的综合体 1、规模体量较大，能够容纳和发展多业态，为良好商业配套形成提供支持； 2、多业态构建的综合体，为居住者提供更便捷的更高品质生活。 精装LOFT：买一得二，罕有南北通透精装LOFT 1、分区明晰，干扰少；2、精装入住便捷舒适度高；3、南北通透，大开间；4、X户型，空间丰 富变化趣味多。 毋庸讳言，在大西溪和文一西路，“6＂字头的青枫墅园们一定会分流本案客户。 但真正的竞争显然就在身边，不但位置紧邻，物业形态、户型面积、销售模式等都非常 接近，只有取胜他们，方能在大城西脱颖而出。 那么，与他们相比，我们的优势与短板何在？怎样地比拼方能确保胜出？ 6个项目贴身肉搏 4 5 6 到 1.近 由 西溪MOHO︵ 离 距 路 ︶ 一 远 文 到 3 2 2. 西溪金座 1 3. 本案 4. 美基铭座 5. 西溪阳光 6. 西溪润景 区域内竞争项目概况 项目名称 LOFT产品面积 平层产品面积 户型区间 主力户型 西溪金座 40000方 —— 62-83 方 65方 美基铭座 —— 44000方 140、260方 140、260方 约40000方 约40000方 西溪阳光 （4、5、6、7、8号楼 65-80方 75方 （1、2、3号楼） ） 20000方 10000方 西溪润景 （4层以下，一楼为大 36-92方 51-54方