青岛茶山大院市场综合研究发展报告第二部.pdf

德郡（银盛泰）  物业类型  别墅、住宅  建筑类别  多层、高层、六联排/四联排/双拼别墅  装修状况  毛坯  所属区域  城阳区  物业费  1.80元/平米月  银盛泰物业  物业地址  城阳铁骑山路以西，王沙路以南  开盘时间  2010年07月  入住时间  待定  开发商  青岛银盛泰房地产  户型  面积（平方米）  价格（万）  去化情况  联排  194-233  165-200  未开盘  【德郡】：“墅有别，院无价。” 项目简要介绍  1：德郡项目产品介绍  p项目总用地约60万平米。位于城阳区铁骑山路以西，王沙路以南。  p规划产品以六联排产品、四联排产品、双拼产品、多层住宅、高层和沿街商业、学校及会所等相关配套设施组成。目前开发的是一  期，总共350多套低密度住宅，总计约7.34万平米。  p景观由武汉大颂设计，一期的景观以尊重原生态、尊重原地貌为设计理念。  2：德郡项目建材装修  p银盛泰德郡源于纯德式原乡别墅，八字顶、外露木结构、石材围护、石灰摸墙、红瓦顶。  p项目立面造型源自于德国风情小镇，立面以“三段式”构成为要素，顶部采用坡屋顶，通过屋顶形式的变化，中部通过门、窗、阳  台等构成元素的变化以及立面材质的组合，底部处于距人最近范围内，屋顶运用了暗红色。  3：德郡项目相关信息  p占地面积:600000平方米  p总建筑面积:630000平方米  p开工时间:2009-12-8 4：对德郡项目的点评  S trengths（优势）  p项目呼应青岛客户对德式建筑风格的认可，对德式建筑风格的把握一般，外形表现整体尚可。  p产品以联排产品为主。前后庭院+中庭设计，增强户型采光与通透。  p每室带独立卫生间设计。体现尊重居者私密空间。  W eaknesses（劣势）  p对德式风格建筑局部尺度把握欠佳。前后栋距离约10米，密度过大，对业主私密性有影响。  p庭院面积较小，使用功能与空间尺度欠佳。  p项目产品多为前二后三+中庭设计，中庭面积约计3X5=15平方米，中庭高度约计7米，中庭设计舒适度不高。  p项目开间为5.7-6.6米，开间不大，而进深达到15米，户型舒适度较低。  p项目户型中间走廊设计为楼梯，周边面积严重浪费。卫生间空间的增多，使得整体使用空间减少。  p项目置业顾问接待表现过于势利、缺乏亲和力。未能主动提供茶水服务，业务能力较差。现场体验性细节较差。现场背景音乐音量  过大，影响交谈，资料提供很不完整。  p整体规划小区标志性景观钟楼的高度偏高，达36米，追求标志性而忽略了与社区整体风格高度上的搭配。  p规划中无独栋别墅，现有产品区域内竞争对手较多，未能发挥独栋别墅与板块价值的契合度。  TIPS于我项目而言的借鉴点  放大独栋概念、放大高性价比优势。  注重户型舒适度，减少空间浪费。 银盛泰德郡销售信息（截至2010年6月25日）  2010年05月20日  预计7、8月开盘，具体时间、价格未定，周边房源8500元/平，届时开盘会参考周边价位进行优惠。  2010年04月28日  预计5、6月开盘，一期全部为别墅，约200—230平米左右。中间户型190多平米，端头户型220多平米  2010年03月27日  产品发布会于香格里拉大饭店举行。  2010年02月25日  售楼处对外开放。  2009年12月8日  开工奠基仪式于6 ：28分在院后社区以东施工现场举行。 德郡效果照片展示 德郡典型户型图展示 （F户型 227-233平方米） 香溪庭院（百通）  物业类型  别墅  建筑类别  独栋  联排  装修状况  毛坯  所属区域  城阳区  物业费  2.30元/平米月  北京均豪物业  物业地址  城阳铁骑山路以西，王沙路以南  容积率  0.48  绿化率  63%  开盘时间  2007年05月  入住时间  2010年6月  开发商  青岛百通房地产 面 积  （ 平 方  户型  价格（元/平方米）  去化情况  米）  独栋