中原深圳宝安中粮幸福花园营销执行报告.pdf

幸福花园营销执行报告 二级市场策划品控中心 目录 第一章 项目定位研判 第二章 客户定位分析 第三章 现场包装建议 第四章 营销推广策略 第五章 价格制定策略 2 第一章 项目定位研判 1、 项目经济指标 ２、物业定位方向初判 ３、项目区域价值研判 4、 项目地块价值研判 5、 区域客户概况 6、 物业发展特性研判 7、 物业发展定位 8、 定位验证 3 78区项目初步认知 78区项目的基本情况： 一期占地面积：2500平米 1、 本项目一期与二期除 了地缘上的相近，在属性 建筑面积：22336.89平米 与产品方面都相对独立。 其中住宅面积：12638.14平米 商业面积：9698.75平米 2、 一期与二期的推售时 主力户型：40平米的一房,53平米的两房 间间隔太长，项目的形象 难以延续。 总套数： ２７６套 建筑形态及外立面：现代风格，公建化 3、 一期与二期的客户群 不同。在客户圈层营销上 容积率：4.5 起不到积极作用。 二期建筑面积：约15万平方米 项目本期体量小，容积率高，与二期关联性不强，相对独立，所 以本期可以走单一的公寓性路线 定位方向初判 根据项目的自身条件，我们初定项目的两个定位方向： 环境要求：对环境要求不高，没特殊的条件 精品小户型公寓 客户范围：客户面广，以青年置业者和少量投资客组 成 物业特征：高性价比，市场风险小 环境要求：需要较高的居住环境和商务商业氛围 高端服务式概念公寓 客户范围：高端投资性客户 物业特征：品牌物业，高级服务，高昂租金 5 项目所在区域价值研判 无论从区域价值、城市规划还是交通规划来看，西乡老城区的区 域环境条件普通 项目地块价值研判 项目四至分析： 东边为农民房区域，杂乱 无章 北边为工厂区域，环境污 染较大 西边为港隆城商圈和鸿隆 107等住宅区，生活环境 较好 南边为旧居民房，生活便 利，但是住宅整体显残旧 地块状况：位于农民房，工厂，大型商圈，普通住宅之间，周边环境复杂 资源配套：配套齐全，生活便利；但景观资源一般