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物业管理合同与纠纷处理 物业管理合同与纠纷处理 深圳物业管理进修学院 深圳物业管理进修学院 第一章 合同与合同法 一、合同的概念  合同的要约  合同的承诺  合同的要件  口头合同、书面合同、事实合同  格式合同与合同的格式条款 第二章 前期物业服务合同 一、前期物业服务合同的特征  前期期限的过渡期  注重保护前期业主的利益  前期物业服务合同具有风险性  发展商从业主授权获得签订合同的资格 二、 签订前期物业服务合同应注意事项  物业的承接验收  物业服务费用与早期介入的报酬  物业的保修责任  前期物业服务合同的终止 《前期物业服务合同示范文本》 《前期物业服务合同示范文本》 建设部关于印发 《前期物业服务合同（示范文本）》的通知 建设部关于印发 《前期物业服务合同（示范文本）》的通知 建住房[2004]155号 建住房[2004]155号 各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建 各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建 设局： 设局： 为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前 为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前 期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业 期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业 管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印 管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印 发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。 发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。 中华人民共和国建设部 中华人民共和国建设部 二○○四年九月六日 二○○四年九月六日 第三章 物业服务合同 一、 物业服务合同的特征  业主委员会代表业主签订物业服务合同  受到较多的国家干涉  选聘性  有偿性  双务性  主体虚位性 二、签订物业服务合同应注意的事项  物业服务的内容、范围和期限  明确业主委员会的权利义务  明确物业管理企业的权利义务  违约责任的约定  合同条款宜细不宜粗  无偿与无期限的承诺 第四章 物业管理中的保管合同  保管，也称寄托、寄存、委托占有  保管，也称寄托、寄存、委托占有  寄托：保管合同期满后保管人将保管物品  寄托：保管合同期满后保管人将保管物品 返还被保管人的行为 返还被保管人的行为  寄托占有（保管合同）构成的三个要件：  寄托占有（保管合同）构成的三个要件： 1. 被保管人要合法的拥有保管物品 1. 被保管人要合法的拥有保管物品 2. 被保管人必须将保管物品的实际控制 2. 被保管人必须将保管物品的实际控制 权、排他占有权交付给保管人 权、排他占有权交付给保管人 3. 保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意 3. 保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意 承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任 承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任 第五章物业管理中的供水、供电合同  供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权  供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权 利义务 利义务  《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定  《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定 了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户 了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户 服务、向最终用户收费 服务、向最终用户收费 供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同 供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同 停电、停水的侵权责任 停电、停水的侵权责任 第六章 业主公约 一、业主公约的概念 二、业主公约的作用  具有强制性的业主自治自律约束力