近两年国家政策法律的调整对地产业的影响.pdf

近两年国家政策法律 的调整对房地产行业的影响 总 述  房地产行业的显著特点是受国家政策的关注程度 大，涉及的法律制度和行业规范多，关联的部门、 行业、群体广。 （分析）  原因：1，支柱产业，晴雨表2，土地房产是基本财 产3产业链长  这些特点决定了房地产从业人员无论是从事土地获 取、规划设计、还是从事楼盘销售、抑或是物业管 理，无论是去政府部门办事，还是面对业主，均需 运用法规，也均须受法规制约。（按工种分析） 近两年，政策法规调整较大，原因是1， 房地产作为国民经济支柱影响宏观经济， 2，土地和房产作为最基本的社会财富需加 大调整保护力度，3，耕地减少需控制新增 建设用地4，房地产及城建领域违规腐败现 象多发。 围绕两条主线：1，持续稳定健康发展，防 止过热（举例，信贷政策方面，土地出让 方面，土地增值税方面）2，着力保护公民 合法私有财产（物权法，预售款监管）  （几条辅线如：反腐败，保障居住需求， 节约型社会，调整政府收入） 政策法规调整对房地产业的主要影 响是房地产企业的生存环境不如以前 随意。具体表现是土地获取难度增 大、成本上升，融资成本增加，面对 业主时的强势地位逐渐丧失。 分 述  A 房地产市场供求关系方面  调整供求关系是房地产业宏观调控的重要抓手，控制 房价的关键  （供应方面）对市场及产品定位的影响。政策变化： 住宅不仅是商品，也是公共产品，资源性产品。国家 已经开始调整自98年以来推行的住宅市场化货币化改 革思路，将住宅分类，带有保障性质的廉租房，经济 适用房主要由政府提供，商品房仍由市场提供，占用 大量土地资源的别墅类产品停止供地，地方政府研究 推进限价房。影响：房地产企业市场空间和产品线变 窄。 2、（供应方面）对房地产开发周期和定 价的影响。政策变化：为防止屯积土地， 国务院重申对逾期开工满一年和满两年的 处罚措施；清缴土地增值税，增加耕地占 用税，城镇土地使用税。影响：促使开发 商加快开发速度，增加供给，控制定价。 3、（需求方面）对客户购房需求和购买 力的影响。政策变化：不断上调贷款基准 利率，积极研究推进物业税出台，对第二 套房贷款上浮利率、提高首付，对购买90 平米以下仍执行信贷优惠。影响：压制投 资型购房需求，抑制大户型需求，增加还 款压力，最终减小了房地产市场的需求。 B 房地产开发流程方面 1，土地获取  新政：国务院：土地闲置费征收  国土资源部：严格经营性用地招牌挂，  净地出让，  容积率1.0以下建设项目停止供地，  《土地登记办法》  山东省：《工业用地招牌挂意见》  济南市：《土地收购储备办法》  《城市房屋拆迁管理办法》  影响：土地储备成本加大。 2 工程规划设计及施工图审查  新政：建设部：新开工项目90平米以下套 型占70 ％  推广建筑节能标准，目标65% （如太阳能 建筑一体化，外墙保温，轻型建筑材料，禁 用粘土砖）  影响：提高建筑安装的成本 （结合燕山项 目，施工许可证） 3 预售 新政：《物权法》  建设部拟出台新《房屋登记办法》  济南市商品房网上销售备案规定  关键内容：预告登记 4 竣工验收 新政：建设部（省、市细则）住宅分户验收  住宅性能认定书  建筑节能等级认定 影响：要求更高，难度加大，费时，易起纠纷 5 房屋交付  新政：建设部：新《住宅维修基金》内容：缴费 基数：同类商品房建筑安装成本，比例：5-8 ％， 收缴时间：不缴纳不得交房，方式：交银行账